¿Cuánto Cuestan Los Departamentos En Urbanización "La Talana" Surco?

Surco es un distrito muy grande y los precios de los departamentos varían mucho de acuerdo a la zona específica en donde se encuentran. Vamos a hablar ahora de los departamentos específicamente situados en Urbanización "La Talana", que es una parte bastante residencial del distrito de Surco.

Ubicación

Aquí te muestro un mapa con la ubicación específica de la urbanización:


Comienza en la cuadra 8 de Paseo La Castellana justo donde encuentras un Starbucks, muy cerca del óvalo higuereta, rodeando la urbanización tienes la avenida Ramón Castilla y Los Vicus. En el mismo centro de la urbanización tienes la universidad Champagnat, una gran cantidad de áreas verdes en forma de jardines y parques aparte de gran cantidad de árboles, tienes un grifo, el club del adulto mayor, varios negocios pequeños, en la avenida Castilla. Tienes también la lavandería "La Talana" y el restaurante "t que riko".

Buena Demanda

Este sector de surco tiene buena demanda por la gran tranquilidad de la zona.

Precio

El precio del metro cuadrado para venta en esta zona está en alrededor de $1,500 dólares. Debes considerar que esto es para un departamento de tamaño tradicional de alrededor de 150 metros cuadrados. Si es más pequeño, el precio por metro cuadrado va aumentando y si es más grande, entonces disminuye ligeramente. Esto es para departamentos nuevos de acabados buenos, mas no extraordinarios. Si tu departamento tiene algunos años de antiguedad, entonces el precio por metro cuadrado baja un poco. Por ejemplo: si tienes hasta 30 años de antiguedad y el inmueble está en buenas condiciones, el precio se reduce en un 30% aproximadamente.

Si deseas alquilar, puedes pagar alrededor de 6 dólares metro cuadrado normalmente, pero más si es muy pequeño y ligeramente menos si es muy grande. El departamento de abajo se alquilaba a $650 dólares al mes, pero actualmente sólo está ofreciéndose en venta.

Ejemplo: actualmente estoy promocionando éste departamento en la Talana: Se ofrece actualmente a $130,000 Dólares y es una oportunidad para personas que recién se independizan. Tiene: 84 metros, 2 habitaciones, 1 cochera, primer piso con acceso independiente en un edificio de 3 pisos, 15 años de antiguo, con muy buena fuerza en la estructura (se nota con sólo verlo) y lo mejor de todo es que el mantenimiento es muy bajo de sólo 80 soles al mes.



Un Poco De Humor Inmobiliario...

A raíz de la caída (o mejor dicho del "desplome") del puente solidaridad, se nos ocurrió hacer algo parecido en el entorno inmobiliario.

Espero que les guste.



¿Cómo Alquilar Mi Departamento A Ejecutivos Extranjeros y Turistas?

Muchas veces, al tratar de alquilar tu departamento resulta mucho más rentable buscar clientes extranjeros que quedarse con los peruanos y esto es porque usualmente la gente que viene de afuera tiene mucho más poder adquisitivo que los residentes. Un punto muy a favor es si el extranjero que viene es alguien que quiere quedarse por poco tiempo, ya sea por turismo y por negocios rápidos, entonces el alquiler suele ser mucho más rentable.

Alquiler Tradicional

El alquiler de un inmueble normalmente se hace como mínimo por 1 año porque a la mayoría de agentes inmobiliarios no les conviene alquilarlo por menos tiempo (aunque si deseas hacer alquilar temporal, puedes contactarnos con nosotros para trabajar de ésta manera). Cuando se alquila por 1 año, entonces los honorarios correspondientes son equivalentes a 1 mes del alquiler pactado con el cliente. El tema aquí es que no es tan fácil conseguir clientes extranjeros, pero realizando buenas campañas y cuando el inmueble está en un precio adecuado del mercado, éste llega a alquilarse (los clientes extranjeros tampoco son tontos, harán unas cuantas búsquedas antes de decidirse y seleccionar el departamento más ventajoso).

Cuando hablamos del alquiler tradicional la ventaja no es tanto del precio (porque igual buscan y seleccionan las mejores ofertas), sino que con el extranjero tienes más seguridad que no se va a quedar en tu inmueble y usualmente también es mejor pagador que el inquilino promedio peruano. También como es extranjero, en caso de un pleito, no se sentirá tan seguro con un poder judicial que no conoce ni con abogados que no son de su país, así estarán menos inclinados a realizar litigios. Con los cambios recientes que la ley ha incluido para proteger a los propietarios de inquilinos morosos, se ha reducido el miedo por parte de los propietarios que un inquilino se quede en su inmueble por muchos años sin pagar.

La verdadera ventaja de buscar extranjeros para tus inmuebles es cuando puedes ofrecer alquileres temporales, pero para eso, vas a tener que cumplir algunos requisitos, sino esto no va a resultar bien.

El Alquiler Temporal

El alquiler temporal es un servicio por el cual tu inmueble se alquila por días y para eso, necesitas cumplir ciertos requisitos:

  • 1. Tiene Que Ser Amoblado

  • Aquel que viene por días, no va a estar comprando muebles, no tiene sentido. Uno que viene por días tiene que tener todo listo para mudarse, así que tu inmueble tiene que tener cama, muebles, cocina básica, todo en buenas condiciones.

  • 2. Servicio Para Entrega

  • No se vale entregar una habitación sucia a los clientes, ya que se pasan la voz y luego nadie vendría a tu lugar. Tienes que tener una persona que puedas llamar cada vez que el cliente te entrega tu departamento para que lo deje limpio para la próxima persona que va a venir.

  • 3. No Todos Los Departamentos Aplican Igual De Bien

  • Los mejores departamentos para hacer alquiler temporal son los que están en Miraflores, específicamente en el Malecón y mejor aún si están cerca de Larcomar, por el Malecón de la Reserva, aunque todos los malecones son buenos y todas estas zonas son muy pedidas por los extranjeros. También es más fácil realizar el alquiler temporal de departamentos pequeños y medianos más que los grandes porque esos están más enfocados a personas que se van a quedar por algún tiempo. Si tu departamento está en otros distritos, también puede aplicar, como Barranco Por ejemplo. No es sencillo ofrecer alquiler temporal en zonas muy alejadas de los centros turísticos de Lima simplemente porque no tendrán mucha demanda. Las casas tampoco son buenas para este tipo de alquiler por lo mismo que suelen ser grandes y estas se usan para tiempos más largos.

Si estás dispuesto a realizar la inversión para ofrecer tu departamento amoblado, puedes lograr casi el triple del precio de lo que estás recibiendo por tu departamento alquilándolo por largos periodos de tiempo, quita el gasto de la persona que te hace la limpieza y aun así, verás que el alquiler temporal te saldrá mucho más rentable.

¿Qué Hay Si No Deseo Invertir Hasta Ver Si Hay Resultados?

Si no deseas invertir y deseas testear el mercado a ver si realmente tienes demanda, puedes hacer un "staging virtual", es decir, preparar tu sitio vacío, tomarle las mejores fotos posibles y luego con algunas herramientas de edición de video o ayudas 3d como: http://www.sweethome3d.com se agregan los "muebles virtuales" (solo mediante retoque fotográfico), lo que puede transformar esto:


En esto:


Las adiciones son: un reloj cucú, una chimenea, una silla elegante, una mesita, 2 parlantes de música, un tablero para dardos y un moderno sofá.

Ahora esto lo hice muy rápido y sin investigar inmuebles similares, pero es la idea. Con eso, pruebas el mercado, si ves que consigues muchos interesados, entonces procedes inmediatamente a comprar los muebles, aunque sea a crédito, sabiendo que se pagarán en poco tiempo por las grandes ganancias que lograrás.

Conclusión

Bueno, ahí lo tienes, si actualmente estás tratando de alquilar tu inmueble de la manera tradicional, podrías intentar también hacer un "staging virtual", hacer retoques fotográficos a las fotos que ya tienes de tu inmueble vacío y ver si hay demanda y también puedes probar diferentes precios para ver si es que realmente te conviene alquilar tu inmueble de manera temporal, !seguro que te vas a llevar una agradable sorpresa!,aunque siempre siguiendo buenas recomendaciones para los alquileres en general.

¿Qué Es Lo Que Significa Tener Cartera De Clientes Para Los Agentes Inmobiliarios?

Muchas veces he conversado con clientes que me llaman para preguntarme qué tan grande es mi cartera de clientes y aunque el concepto es bien subjetivo, porque sólo una pequeña parte de todos tus antiguos clientes probablemente comprarán otro inmueble nuevamente, excepto cuando se trata de empresarios, mucho tiene que ver el tamaño de tu lista de contactos, pero también tiene que ver la calidad de estos.

Formas De Cartera

Tradicionalmente, la cartera de clientes se trataba de una lista de clientes antiguos y antes del email se tratada de una lista de números de teléfono a los que uno podía contactarse sabiendo más o menos si estos clientes podrían o no ser posibles compradores del inmueble que se está promocionando. El agente inmobiliario podía llamar por teléfono a los clientes para avisarles de la disponibilidad del inmueble que tiene en cartera y de repente podía lograr un comprador o un posible interesado real de esa lista de antiguos clientes.

Como todo avanza, la gran mayoría de agentes inmobiliarios ya ha dejado atrás éste método, excepto para contadas situaciones donde algunos clientes podrían ser realmente muy buen target para un inmueble en específico, pero básicamente, actualmente esto se hace en automático, ya sea enviando por email o por publicación en redes sociales.

En Internet La Cartera Adquiere Nuevo Significado

Con la aparición de Internet, han aparecido nuevas formas de lograr "cartera de clientes", aparte de las tradicionales. Uno puede emular estas formas de las maneras tradicionales gastando dinero, aunque como los métodos tradicionales de conseguir clientes cada vez se abandonan más, entonces difícilmente se podrán conseguir los mismos resultados que con una campaña digital, ya que la mayoría de personas actualmente tienen un smartphone y tiene la habilidad de buscar información sobre inmuebles simplemente apretando un botón o haciendo un click.

Anuncios En Periódicos

Si mantienes anunciando permanentemente en el periódico, entonces tienes una especie de cartera de clientes. Por ejemplo: si todas las semanas pones anuncios, tendrás un flujo continuo de clientes que buscan un inmueble parecido al tipo de anuncio que estás publicando. Aunque hay que tener en cuenta que cada vez menos personas hacen la búsqueda por el periódico, por lo que se van a ir reduciendo tus posibilidades de conseguir clientes usando éste método, pero de que funciona, realmente funciona y es un método totalmente válido para conseguir clientes.

Branding

Entregar tarjetas, mantener informados a los clientes, entregar folletos y demás, todas son formas de construir marca y al construir marca estás consiguiendo alguna forma de cartera de clientes que probablemente acudirán a ti cuando tengan una necesidad de comprar un inmueble. Si bien cada una de estas acciones tendrá que ejecutarse de manera masiva para tener éxito, podría contribuir a que los inmuebles que tienes para vender se hagan más conocidos en el mercado.

Las Redes Sociales

Con el advenimiento de las redes sociales, actualmente uno realmente puede llegar a tener "1 millón de amigos", como la canción de Roberto Carlos y si bien son importantes los números, también es muy importante el "engagement", o el grado de interacción que tienen estos seguidores con tu contenido, ya que de nada sirve que tus números sean altos, si el grado de interacción con estos seguidores es bajo, es más, en algunas redes sociales como Facebook te puede perjudicar el hecho de tener muchos seguidores sin que tengan real interacción con el contenido que publicas, porque aplican un algoritmo llamado "edgerank" que pone tus actualizaciones en frente de aquellos que interactúan con tu contenido con más frecuencia que a aquellas personas que nunca interactúan con tu contenido. Esto lo hicieron para reducir el número de noticias relevantes que ven los usuarios en sus actualizaciones, a diferencia de Twitter que muestra absolutamente todos los tweets de todos tus contactos y por eso, el feed crece a una velocidad increíble, aun cuando tienes pocos contactos.

Diferentes redes sociales, suelen tener públicos diferentes y pocos usuarios de tus redes van a estar en todas, así que si tienes 5,000 usuarios en Linkedin y 5,000 en Google plus, probablemente la intersección de ambos conjuntos no sea grande y efectivamente vas a tener muchos más seguidores de tus contenidos. Crecer es una red social no es tan fácil, aunque lo he estado haciendo por algún tiempo:

Facebook

Sin duda, Facebook es la principal red social porque ahí es donde está casi toda la gente del mundo económicamente activa. En esta red social he venido trabajando para incrementar el número de mis seguidores y por lo tanto, clientes potenciales cuando publico nuevos inmuebles. Actualmente tengo 3,480 amigos (clientes potenciales) en esta red, como usuario normal.


Así como páginas normales, Facebook también permite crear páginas de empresas y la de la empresa inmobiliaria la he creado recientemente, por lo cual el número de seguidores es aún bajo, llegando a 51, eso sí, todos conseguidos a pulso, de manera totalmente orgánica (sin trucos).


Linkedin es una red social de personas profesionales y por lo tanto, es importante estar ahí. He venido promocionando mis servicios activamente en esta red por algún tiempo y hasta ahora he logrado tener 6,394 contactos.


Twitter no es una red social a la que haya estado dándole tanta importancia, pero algún trabajo se ha hecho y siempre publico todo en Twitter a la vez que en todas las otras redes sociales. En Twitter mi cifra de seguidores es baja, un total de 167, pero pronto habrá novedades y comenzaré a hacer crecer el número de mis seguidores en esta red social.


Google Plus es la "nueva" red social de Google y como hay indicios que estar en esta red sirve para el SEO, que es el posicionamiento de páginas web en el buscador, entonces he creado muchas cuentas en dicha red, (alrededor de 100 cuentas) y en cada una tengo aproximadamente 1,000 solicitudes de amistad, de las cuales son aceptadas en promedio 1 de cada 10, por lo que en total, tengo alrededor de 10,000 contactos en dicha red social si contamos todas las cuentas.


En otras redes sociales, aun no empiezo a crear una base por lo que no tengo seguidores en ellas, pero de las otras, las más interesantes son: Pinterest e Instagram (para publicar fotos de los inmuebles).

Posicionamiento En Google

Como vengo haciendo posicionamiento de páginas web en Google desde el 2,006, cada inmueble que realizo tiene una estrategia de posicionamiento en Google que produce una cartera de clientes:


En el caso de arriba, cada vez que alguien escribe en Google: "alquiler de departamento de lujo en Malecon Balta", mi video sale primero y además también tengo una imagen en el resultado de imágenes. Esto no produce muchas visitas, pero cuando se produce y existe la coincidencia que el inmueble es justo lo que el cliente estaba necesitando y además el precio es el adecuado, entonces el cierre es probable. Esto es como tener una "mini cartera" de clientes interesados en departamentos de lujo en el malecón Balta, pero cuando se trata de realizar un cierre, cualquier cosa ayuda. Así como éste caso, con cada inmueble que me dan para la venta o alquiler, tengo algún tipo de posicionamiento en Google que llama clientes relacionados con el mismo que sirve para cualquier otro inmueble de características parecidas que tenga en cartera.

Conclusión

Como podemos ver, con la aparición de Internet, han aparecido nuevas formas de tener cartera de clientes que simplemente antes no eran posibles o eran bastante difíciles de aprovechar. Sobre lo conseguido hasta ahora, puedo decir que mi "cartera virtual" comienza a verse interesante y definitivamente vas a querer trabajar conmigo para la promoción de tus inmuebles porque tener cartera significa alquilar o vender más rápido tu inmueble.

Pero hay una cosa que hay que resaltar en todo esto. Un inmueble que no está en su precio real de mercado casi no tiene chance de venderse, menos actualmente donde los clientes tienen acceso a miles de ellos con tan sólo presionar un botón, simplemente no es sensato pensar que alguien va a pagar un precio excesivo, salvo en ocasiones muy raras o por circunstancias muy especiales, esto no va a pasar, así que no pierdas tiempo y ofrece tu inmueble en un precio de acuerdo al mercado, especialmente cuando vayas a alquilar porque por cada mes que tu inmueble está vacío, no sólo pierdes el mes que no recibes de alquiler, sino que también pagas el mantenimiento de tu bolsillo, el impuesto predial, los arbitrios municipales y encima tu inmueble se empolva y se pone viejo.