¿Es Conveniente Dar Un Inmueble En Exclusividad A Un Agente Inmobiliario?

Cuando las personas quieren vender su inmueble, lo común es que quieran trabajar con más de un agente inmobiliario porque de esta manera piensan que el inmueble tiene más posibilidades de venderse rápidamente, pero como vas a descubrir ahora mismo, lo cierto es precisamente lo contrario.

¿Qué De Malo Tiene Trabajar Sin Exclusividad?

No es que sean muy malas, sino que simplemente no es la mejor opción para que tu inmueble se venda al mejor precio posible, ni siquiera para que se venda de la manera más rápida por varias razones.

1. La Mayoría De Agentes Que Trabajan No Exclusivas, Son Principiantes.

Es verdad. Los verdaderos profesionales suelen tomar sólo inmuebles en exclusividad, porque si no eres capaz de confiar en mis habilidades para vender un inmueble, entonces ¿Para qué me llamaste en primer lugar? Si lo hiciste sólo para tener más opciones, entonces seré sólo un agente más que está ahí con la propiedad sin tomarle mucho interés por todas las razones que vas a leer a continuación. Si el negocio está bajo, podría aceptar algunos inmuebles como no-exclusivos, pero la mayoría los voy a declinar por las razones que siguen.

2. Las No Exclusivas No Son Tan Atractivas Para Los Agentes.

Los inmuebles trabajados en forma no exclusiva no son tan atractivos para un agente inmobiliario porque no hay estabilidad. En cualquier momento el inmueble se vende por cualquier agente, entonces hay mucho riesgo para invertir dinero para llevar personas a que vean el inmueble. Lo que suele suceder es que ninguno invierte y en consecuencia llegan pocos prospectos para verla y por consiguiente, el inmueble no se vende ni rápido, ni a buen precio.

3. Casi Todos Los Agentes Los Aceptan Sin Analizar

¿Te has dado cuenta que las no exclusivas las aceptan todos o casi todos los agentes a los que contactas sin poner reparos al precio? Lo que pasa es que en una no exclusiva, ningún agente se hace responsable de no traer clientes, ni de no-vender la propiedad, simplemente porque es una no exclusiva. Lo que usualmente pasa es que el precio va bajando y bajando y termina vendiéndose más bajo que el precio del mercado porque los que podrían haber sido compradores serios, quedaron espantados por el precio inicial, cuando el inmueble estaba caro y lo otro que pasa es que muchos de los que vieron el inmueble caro y lo vieron bajar y bajar, piensan que seguirá bajando y esperan para comprar.

En los inmuebles vendidos con exclusividad, se evalúa el precio antes de aceptar la exclusiva porque si se acepta una exclusiva y no se logra la venta, entonces el agente queda mal y un buen agente no puede permitir que esto le pase con frecuencia. Esto significa que un buen agente va a analizar con mucha precaución el precio del inmueble antes de aceptar una exclusiva, quizá a un precio que no quieres escuchar, pero a su vez, si el agente que seleccionas es de prestigio, entonces puedes tener cierta seguridad que tu inmueble inicia al menos con un precio de salida bueno o al menos un poco más alto del mercado, con tal de poder negociar con los posibles compradores porque siempre piden rebajas, pero no se empieza con un precio irreal que te hará tener falsas expectativas. Por supuesto, Siempre puedes tomar algunas acciones para vender o alquilar a mejor precio.

4. Las No-Exclusivas Se Toman Como Opciones, No Como Trabajo Serio.

Si tengo un inmueble en exclusiva y otro sin exclusividad, entonces como soy el único que promociona el inmueble en la exclusiva, le voy a dedicar probablemente entre cinco y 10 veces más del tiempo a la exclusiva. Tienes que estar consciente de esto cuando le das una no exclusiva a un agente inmobiliaro. No te puedes estar comunicando con él cada semana para ver sus avances en el caso de la no-exclusiva, porque probablemente no la esté trabajando activamente.

En una exclusiva, el agente si la va a estar trabajando activamente, entonces no tendrá problemas en darte informes semanales de los avances que va consiguiendo.

5. Guerra De Agentes

En los inmuebles no exclusivos, los agentes están en guerra sucia unos con otros. Esta guerra sucia no permite por ejemplo: revelar la dirección del inmueble cuando el cliente aún vive en la propiedad a vender, ni tampoco se puede compartir el inmueble con otros agentes por miedo a que el agente vaya directo con el propietario, consiga una no exclusiva por sí mismo y cierre el trato con su cliente, en lugar de compartir el 50% de la comisión con el otro agente. Entonces, al no compartir el inmueble con nadie, se pierde la gran ventaja de llegar a muchas más personas rápidamente. Tampoco se pueden mostrar las fachadas en las fotos, sólo se pueden dar direcciones aproximadas. Todo eso hace más difícil vender el inmueble y lo hace mucho más complicado de lo que debería ser.

6. Inseguridad Del Agente

Esto es especialmente cierto cuando el dueño vive aún en el inmueble que pretende vender, lo cual es lo más común.

No es común, porque la mayoría de las personas son honestas, pero a veces hay individuos inescrupulosos que contratan al agente para que haga el trabajo, pero a la primera oportunidad que tienen, la aprovechan para no pagar la comisión pactada por el trabajo. A veces, el agente presenta al cliente comprador al dueño del inmueble, pero el cliente se regresa otro día y cierra el trato con el dueño del inmueble sin contactar al agente inmobiliario. Si bien es un riesgo que corre el agente inmobiliario siempre, ya se trate de una exclusiva o no, en las no exclusivas el riesgo es mayor porque el dueño se cree con derecho a promocionar su propio inmueble y no le importa que fue el agente quién llevó primero al comprador a su propiedad. Esta competencia con el dueño es bastante injusta y por lo tanto, pocos buenos agentes inmobiliarios la aceptan.

Objeciones De Los Dueños Para No Aceptar Exclusivas

A veces, los dueños dicen no querer dar su inmueble en exclusiva porque quieren tener la opción de poder vendérselo a sus familiares, en este caso, podemos excluir el pago de la comisión en caso que el inmueble se haya vendido a cualquiera de sus familiares y asunto solucionado.

Otra objeción que he encontrado es que las personas dicen que mientras más agentes se dediquen al inmueble, mayores probabilidades tienen de venderlo, pero ya te he demostrado que eso es falso. Apenas haces que tu inmueble sea no-exclusivo, la probabilidad de venderlo realmente es menor porque lo tendrán muchos, pero nadie lo va a trabajar con seriedad y los que quieran trabajarlo con seriedad no podrían hacer todo lo que quisieran por los temas que he comentado más arriba.

Una última objeción que he escuchado es que no quieran darla en exclusividad porque algún familiar la quiere promocionar. En este caso, tienes que analizar bien si realmente tu familiar es un verdadero profesional de los bienes raíces, si lo es, entonces debería tener la exclusividad, sino, entonces dale tu inmueble a una persona con experiencia que pueda manejar tu inmueble adecuadamente.

Conclusión

Bueno, si después de haber leído esto, decides darme tu inmueble con exclusividad, tienes que tener en cuenta que debo evaluar cuidadosamente el precio al que me lo estás dando para poder aceptar el trabajo porque al aceptar una exclusiva, me expongo si es que no soy capaz de venderla en el plazo pactado. Creo que te has dado cuenta que esto necesita mucha experiencia y pocos son los pueden hacerlo de manera precisa, más aún cuando los precios a veces fluctúan por coyunturas económicas y cosas que no están dentro del control de un agente inmobiliario.

¿Cómo Evitar Que Te Roben Tu Inmueble? Usa La Sunarp

Haz escuchado cómo es que últimamente los delincuentes se aprovechan de personas desinformadas para sorprenderlos para despojarlos de sus inmuebles. Si crees que esto es no te podría suceder o si crees que esto es sacado de una película de ciencia ficción, no dejes de leer.

El Registro de Propiedad de Inmuebles SUNARP

SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) es una institución que mantiene bases de datos de todos aquellos que tienen bienes inmuebles, entre otras cosas para demostrar propiedad o demostrar autoridad (como registro de quién es el encargado legal de una empresa, quién es el propietario de un vehículo o de una casa). Antes de la existencia de SUNARP, lo único que servía para demostrar la propiedad de un inmueble era la escritura de compra/venta que se hacía con el notaria al comprar un inmueble. Ahora que existe SUNARP, puedes (y deberías) inscribir tu inmueble en SUNARP apenas te haces propietario, no vaya a ser que pierdas la escritura de compra/venta del inmueble y lo perderías.

¿Cómo Se Hace?

Cuando vas a comprar un inmueble debes consultar la partida electrónica del predio para ver si aquel que te lo está vendiendo, realmente es el dueño del inmueble. Hay estafadores que alquilan casas con la idea de sorprender a posibles compradores para estafarlos, haciéndoles creer que son los dueños del inmueble. Para eso, simplemente puedes pedirle al dueño el número de la partida electrónica y la das en registros públicos para sacar toda la información del inmueble, esto cuesta 5 soles por copia simple. Si no quieres gastar mucho, puedes pedir una visualización y pagarás 5 soles aunque la partida tenga 30 hojas, eso sí, no te dejan tomar fotos, así que lleva un cuadernito con tu lapicero para anotar las cosas relevantes.

Una Vez Cerrado El Trato

Tanto comprador como vendedor de la vivienda deben ir al notario para que expida el parte notarial de la escritura pública de la compra/venta del inmueble ya sea casa o departamento.

Inscripción

Se hace el pago de derechos registrales que son difieren según el tamaño del inmueble. En la Sunarp, el dependiente del notario presentará la solicitud de inscripción en la Oficina Registral y entonces la propiedad quedará inscrita.

El Título

Lo que se ha ingresado a registros públicos viene a ser el título. Esto contiene el parte notarial de la escritura pública de compra/venta de la vivienda.

El Asiento

Para seguir con el proceso, es necesario especificar la hora exacta del ingreso del título, incluyendo la hora, minuto, segundo, así como la fecha y la numeración del ingreso del título.

Revisión Por El Registrador Público

Luego que el título es revisado por el registrador público, ya se puede realizar el asiendo de la inscripción en la partida registral de vivienda y entonces figuras como el propietario del inmueble.

Evitar Robo De Tu Inmueble

Existen modalidades de robo de inmuebles en los que alguien realiza una compra/venta fraudulenta coludido con un notario (generalmente lejos de Lima) en la cual se concreta la compra/venta fraudulenta obviamente usando falsificación de firmas y documentos. Luego rápidamente se trata de vender el inmueble a un tercero poniéndolo muy por debajo de su precio y si el tercero compra el inmueble, legalmente está protegido porque la ley protege a los terceros que actúan de buena fe, pero en este caso habrías perdido tu inmueblea y sólo te darías cuenta cuando el nuevo dueño te viene a desalojar, para evitar esta y otras formas de estafa, la SUNARP a creado 2 formas de protección.

Formas De Protección Ante Las Estafas

  • 1. Inmovilización De Partidas

  • Si no planeas vender tu casa en un futuro inmediato, puedes solicitar la inmovilización de la partida electrónica, de modo que nunca te puedan sorprender. Cuando la quieras vender, le quitas el cerrojo y todo estará normal. Lo malo es que este bloqueo no está "por defecto", sino que si quieres que esté bloqueado tu inmueble, tienes que solicitarlo de manera concreta. Es un excelente idea que se la robaron del mundo de los dominios de Internet donde ahí sí por defecto están bloqueados para transferirse.

  • 2. Alerta Registral

  • La alerta registral es un servicio gratuito de SUNARP que te alerta inmediatamente alguien está haciendo algún movimiento en registros públicos con el inmueble que indicas. Como las alertas con por email, debes ser alguien que consulta tu correo electrónico con frecuencia para que este servicio te sea útil, también mencionan que tienen un servicio mediante SMS, aunque no lo he probado.



    Definitivamente tienes que ser una persona un tanto tecnológica para hacer uso de este servicio, pero resulta muy útil. Para acceder al servicio de alerta registral haz Click Aquí



No debes tomarlo a la ligera, porque hay bandas muy activas haciendo esto.



Todo esto es muy real, pero hay formas de protegerse.

¿Quieres evitar que le roben su inmueble a tus amigos? Sólo comparte este artículo en tus redes sociales. Que te roben tu inmueble de esta manera vil puede ser un golpe abrumador para cualquier persona, pero más para una persona que no tiene trabajo o es jubilada y no tiene forma de ganarse el sustento y su inmueble resulta ser su único cobijo. No dejes que les estafadores se salgan con la suya, !Hagamos Justicia!