¿Cuánto Cuesta El Precio Del Metro Cuadrado En Pimentel, Chiclayo? Lima-Perú 2,014

Si tienes un terreno que quieres vender en Chiclayo, Pimentel, tienes que considerar varias cosas para valorar tu inmueble a un precio adecuado y considerar que si lo tratas de vender a un precio muy alto, podrías estar perdiendo la excelente oportunidad para multiplicar tu inversión muchas veces.

El Valor De Vender y Luego Comprar

Algunos propietarios consideran que están vendiendo su terreno a un precio muy bajo, pero lo ofrecen al mercado, incluso a través de un agente inmobiliario profesional y no consiguen nada y eso significa que probablemente el terreno en cuestión está ofreciéndose a un precio muy alto. Si tu terreno cuesta menos de $500,000 dólares y lo ofreces a un buen precio, un agente inmobiliario decente puede llegar a venderlo en 6 a 8 meses. Si cuesta 1 millón de dólares a más, puedes tardar 1 año si es que está a precio adecuado porque hay menos compradores con una gran cantidad de dinero en el bolsillo.

Tienes Que Ver Con Quién Compites

Tienes que tener en cuenta con quién estás compitiendo para la venta de tu terreno. Si hay un terreno similar al tuyo que se está ofreciendo a la mitad de precio, ten por seguro que nadie va a mirar el tuyo. Ofrecer un terreno así es perder el tiempo, tiempo que podrías estar utilizando para vender tu terreno ahora mismo para buscar otros terrenos baratos para comprar, para multiplicar tu dinero con más rapidez. Si haces esto varias veces, puedes llegar a ganar mucho dinero en relativamente poco tiempo.

Tienes Que Ver La Variabilidad De Los Precios

Pimentel todavía es más o menos como el viejo oeste. Un terreno que hace sólo 4 años valía $8 dólares el metro cuadrado, puede estar valiendo ahora unos $20 dólares metro cuadrado. Pimentel está creciendo en todas direcciones y lo que una vez fue un balneario, se está ahora conectando rápidamente con la ciudad de Chiclayo y en este crecimiento se están haciendo una serie de desarrollos que va a elevar mucho más el precio del metro cuadrado en los próximos años.

Por eso, vas a ver que los precios varían mucho de una propiedad a otra. Una propiedad que está en la Avenida Pimentel puede estar costando unos $40 dólares (dependiendo de la ubicación exacta, más cerca de la ciudad, el precio se eleva) el metro cuadrado, mientras que una cuadra más adentro de la Avenida Pimentel, el precio del metro cuadrado cae bastante y está en $20 dólares aproximadamente. Considera que aquellos que urbanizan la zona, tienen que desperdiciar la mitad de los terrenos que compran en jardines, calles y otras cosas que no dan dinero. Sólo la venta de los terrenos a la gente es lo que da dinero, lo demás es pérdida en exigencias municipales y para que te compren tu terreno tiene que ser negocio para el comprador, así de simple.

¿Vender o Guardar?

Una estrategia muy válida es la de "empollar" los terrenos, pero esto lo hacen generalmente las empresas muy grandes que tienen gran capital de trabajo que pueden darse el lujo de esperar muchos años con la esperanza que sus terrenos aumenten de valor de manera espectacular. Personalmente he conocido grupos económicos enormes que hacen esto con algunos terrenos, pero manejan carteras de inversión de 1,000 millones de dólares aproximadamente, entonces empollar no es tanto problema, especialmente cuando se trata de zonas que van a crecer espectacularmente en precio. En dicho caso, las ganancias están aseguradas.

Para un particular, esta estrategia no resulta tan atractiva porque corre el riesgo de quedarse sin dinero. Si eres un particular, el terreno te va a generar algunos gastos, vas a tener que mantener a raya a los invasores como éste señor: (lo encontré mientras paseaba mediante Street View por la carretera Pimentel).


Puedes darle click a la imagen para agrandarla, pero literalmente dice: PROPIEDAD PRIVADA. "Si no me ves afuera es porque estoy adentro. PAYASO DE MIERDA" y en la otra pared: "Orden de Disparar". ¿Qué va a disparar?, si matas a alguien en este país por entrar en tu propiedad te vas preso. Lo que tendrías que hacer es hacerle un juicio de desalojo y te va a costar dinero y tiempo.

A medida que el terreno valga más dinero cada vez será más difícil evitar las invasiones y no tendrás nada de dinero mientras pasa todo eso. También tienes que considerar que si mueres, tus hijos podrían no ver nada si es que son muchos y algunos no tienen el dinero para pagar los papeles de la sucesión (son sólo 1,500 sóles pero nunca todas las personas están en la misma situación económica). Si vendes tu terreno a un precio que, aunque no sea el más adecuado para ti en este momento, vas a tener el capital necesario para buscar tu siguiente gran oportunidad y mucha reserva de dinero para poder esperar un poco más de tiempo para conseguir mejor precio por el siguiente terreno. Poco a poco es que se hacen las grandes fortunas en este negocio inmobiliario. Si te pones terco, podrías no recibir nada de tus esfuerzos, total, nadie tiene la vida comprada y nadie sabe lo que va a pasar mañana.

Valoración De Tu Terreno

Si estás por vender tu terreno en Pimentel y quieres hacerlo de manera más o menos rápida, puedo hacerte una valoración basada en la experiencia que tengo por la zona. Tengo varios terrenos y eso me ha dado la habilidad de poder comparar los precios más o menos con cierta precisión. Recuerda: Pimentel es como el viejo oeste, así que los precios se mueven bastante, lo mejor es vender rápido para tener capital para comprar algo un poco más allá y así generar más dinero para tus inversiones.

El Local Comercial Ideal En San Martín De Porres. Lima - Perú, 2014

Hace unos días he recibido el contacto de un posible cliente que ha logrado completar los papeles y adueñarse de un excelente local comercial en una avenida principal: Se trata de Alfredo Mendiola en el distrito de San Martín De Porres.

¿Para Quién Es Este Local?

Actualmente el local está alquilado a unos pequeños negocios que van a ser desalojados en breve para alquilar todo el inmueble a un negocio que pueda aprovechar el espacio de manera mucho más eficiente. El dueño se compromete a botar todo, pero deja al nuevo inquilino la construcción del nuevo edificio o local que planea hacer. Lo más recomendable es construir con Drywall para que el costo de construcción no sea muy elevado y de ése modo no sólo se aprovecha la primer piso que es el mayor valor de este local, sino que también se pueden usar los pisos superiores.

Para darte una idea del negocio adecuado para este local vamos a hacer un paseo por Alfredo Mendiola y vamos a ver que hay en los alrededores.



Como puedes ver, desde las cuadras anteriores hasta ésta, toda la avenida está dominada por empresas que venden porcelanas, ya sea porcelanas Celima o de otras marcas. Se tienen 2 bancos a unas cuantas cuadras y en los alrededores se encuentra una iglesia, una instituto de educación superior, una negocio de carpintería de parquet, la Positiva anunciando venta de SOAT (aunque en el primer piso venden porcelanas), un banco de Crédito BCP, un banco Continental, por ahí también hay unas galerías de computo (aunque sólo en el segundo piso).

De todo esto podemos concluir que uno de los usos más probables para un local como éste es venta de porcelanas (por la gran cantidad de negocios parecidos que hay por la zona), también no se puede descartar un Instituto por la cercanía a la avenida Mendiola por la que hay gran cantidad de líneas de buses que pasan por ahí, también podría ser muy buen negocio el colocar una empresa de venta de sanguches que ya sepa cómo es el negocio porque va a necesitar invertir en construir su local y otra posibilidad que veo es la creación de una pollería porque no veo lugares de comida cercanos, excepto un chifa que está a 3 cuadras. Una pollería realmente podría ser una excelente opción para éste lugar.

¿Cuánto Vale Una Casa o Un Terreno En Sol De La Molina? Lima - Perú. 2,014

Sol de la Molina es una zona que es buscada por su excelente clima y que justamente disfruta de Sol todo el año de ahí viene su nombre. Sol de la Molina tiene 3 etapas y los precios de los terrenos varían de cuadra en cuadra. La zona está ubicada pasando el Molicentro en la Molina y la puedes ver en el siguiente mapa:


¿Cuánto Vale En Promedio?

Sin ponernos muy específicos en cuanto vale el metro cuadrado en cada calle, te voy a decir que el metro cuadrado ronda en $700 dólares y más allá de $750 dólares, resulta difícil de vender. Han venido clientes ofreciéndome el negocio de vender sus casas como terreno a precios más allá de eso: como $1,200 dólares metro cuadrado y simplemente tengo que declinar la oferta con mucha educación porque es imposible encontrar un comprador que pague esos precios. Como terreno: te repito que más allá de $750 dólares metro cuadrado resulta difícil de vender. Lo más probable es que la compre un constructor para hacer un condominio si es que tu casa está sobre un terreno grande porque cada vez menos gente quiere vivir en casas muy grandes.

Los Parámetros

Casi toda el área de Sol de La Molina tiene como parámetro: RDB (Zona Residencial De Baja Densidad), lo que permite sólo construcciones de 2 pisos uni familiares o multifamiliares y en algunas calles se permite la construcción de 3 pisos. La gran excepción de esto es Samoa que tiene parámetro de comercio zonal y la municipalidad permite hacer comercios en el primer piso y por eso los terrenos en esta calle valen un poco más. La razón del precio bajo del metro cuadrado en Sol de la Molina con respecto a otras zonas es porque no se pueden construir más pisos y además la zona no es premium como podría ser rinconada del lago, la planicie o similares.

Como Casa

Vender una casa en Sol de la Molina es otra historia. Cabe destacar que si quieres vender tu casa de Sol de la Molina como casa, esta deberá estar en perfectas condiciones. Difícilmente el comprador se va a embarcar a hacer arreglos costosos aparte del alto precio que está pagando por la casa. Si tienes acabados de primera y están básicamente nuevos, podrías pedir más o menos $600 dólares por metro cuadrado adicional al valor del terreno. Ten en cuenta que no es lo mismo acabados nuevos que acabados antiguos y estos pueden tomarse con una depreciación lineal a 30 años. Es decir; si tienes 400 metros de área construida y la casa tiene acabados nuevos, puedes calcular que el valor de los acabados será aproximadamente unos: 400 metros * $600 dólares =$240,000 dólares, pero si la casa tiene 15 años, entonces los acabados valdrán la mitad o un aproximado de $120,000 dólares.

El Acceso

El acceso todas las etapas de Sol de la Molina viene a ser por la Avenida La Molina. Si quieres comprar un terreno en la misma avenida para hacer un nido o un colegio, la Municipalidad de la Molina te va a poner ciertas trabas, ellos dicen que el cupo máximo de estos ya está lleno y sólo te van a dar licencia si que ya tenías anteriormente una licencia vigente. En la misma Avenida la Molina el costo del terreno está alrededor de los $750 dólares metro cuadrado. A este precio puedes encontrar un comprador en un plazo de 1 mes, pero siendo conservadores, puedes vender tu casa en un tiempo de 3 meses.

Los Precios Del Terreno En Diversas Calles De Sol De La Molina

Aquí vamos a poner los precios de algunas de las calles de Sol De La Molina. Si tratas de vender tu casa o terreno a un precio mayor que lo que te indicamos, probablemente pases por el trance de ofrecerlo por mucho tiempo e ir bajando el precio poco a poco hasta que esté en un margen aceptable para los compradores.

Valor Del Terreno En Las Calles De Sol De La Molina (tipo de cambio: 2.8 soles por dólar)

Estos son los valores reales del terreno en Sol de la Molina, con el tipo de cambio a 2.8 soles por dólar. Esto es importante porque si el dólar cambia de valor ya sea al alza o la baja, los valores cambiarán. Si el dólar sube, entonces el precio en dólares bajará y si el precio del dólar baja, entonces subirán los precios en dólares del terreno. La explicación de esto es sencilla: si bien casi todos hacemos las transacciones (compras y ventas de los inmuebles) en dólares, los que compran van a desarrollarlo como negocio y harán sus negocios en soles o tomarán sus hipotecas en soles (ya que actualmente los créditos en dólares disminuyeron notablemente) y ellos mismos ganan todo su dinero en soles con alguna excepciones muy puntuales. Ejemplo: ahora en el 2,016 que el dólar está en 3.4 soles por dólar, si queremos vender un terreno un la calle Naplo, el precio de mercado es es: $720 * 2.8 / 3.4 = $592 dólares por metro cuadrado. Esto quiere decir que si tienes un terreno de 1,600 metros, entonces su valor aproximado es de: $947,000 dólares.

Esto no quiere decir que no se pueda vender a más precio. Eso refleja el precio de mercado y será un precio con el cual el inmueble se venda en un tiempo razonable, que para inmuebles de este monto suele ser entre 6 meses a 1 año.

  • Acapulco: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Ancón: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Bahía: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Barlovento: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Cascadas: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Copacabana: $640 Dólares Metro Cuadrado
  • Costa De Oro: $640 Dólares Metro Cuadrado
  • Hawaii: $670 Dólares Metro Cuadrado
  • Honolulu: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Kontiki: $640 Dólares Metro Cuadrado
  • Mar Del Plata: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Naplo: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Paracas: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Paraíso: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Punta Pejerrey: $640 Dólares Metro Cuadrado
  • Punta Rapallo: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Samoa: $920 Dólares Metro Cuadrado (Comercio Zonal)
  • San Bartolo: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • San Remo: $720 Dólares Metro Cuadrado


Esos son los precios de casi todas las calles de sol de la Molina. Como puedes ver, están rondando los $700 dólares. Si deseas que te ayude a vender tu casa, debes dármela a un precio que pueda venderse y no precios irreales porque los compradores actualmente no están pagando sobreprecios. El mercado anda bajo y la única forma de vender tu casa con cierta rapidez es ponerla a un precio adecuado.

¿Cuánto Cuesta Alquilar o Comprar Un Departamento En Cerros De Camacho, Surco, Lima Perú?

Aquellos que quieren vender su departamento en Surco, tienen que saber que los precios en 2,014 han bajado drásticamente con respecto a los precios de años anteriores, pero tú como propietario, seguramente estás pensando en los precios del 2013, 2012 o incluso de años anteriores, pero los precios de los departamentos en Surco se han estancado en el 2,012, luego comenzó a haber una baja en 2,013 y en este 2,014 los precios continúan a la baja, una tendencia que se está dando poco a poco, pero la baja se nota y mucho.

Los Alquileres En Cerros De Camacho

Los Alquileres en Cerros De Camacho han bajado mucho y como especialista en esta zona, puedo decirte que un departamento de 233 metros, con excelente vista, 3 dormitorios + 1 cuarto de servicio, amplia sala y con recepción con área de gimnasio y reuniones, se alquila fácilmente en $1,400 dólares y demorando un poco en $1,500 dólares (eso sí, si pides $1,500 tiene que tener los acabados completos, como cortinas y todo en orden y reluciente).

Eso quiere decir que el costo por metro cuadrado en alquiler para un departamento como el mencionado está entre: $6.0 dólares y $6.5 dólares por metro cuadrado (dólar a 2.8 soles como tipo de cambio). Más allá de eso, no es alquilable. Estos datos se basan en varios alquileres que se han hecho por esta zona y son datos reales. Ya sabes, si quieres alquiler rápidamente, $6 dólares metro cuadrado y si puedes esperar un poco, puedes subirlo hasta $6.5 y más allá de eso, pues estará vacío mucho tiempo y tendrás que pagar el mantenimiento del edificio que en esa zona es caro y ronda los 720 soles al mes.

Actualización 2,016

Acabo de alquilar un departamento en Cerros de Camacho, 250 metros, 2 cocheras, 3 habitaciones todas con baño y cuarto de servicio con Baño, con área de comunes de gimnasio, recepción y sala de reuniones, por $1,600 dólares. Es decir: 6.4 dólares metro cuadrado, lo cual indica que esto no ha variado mucho, pero este alquiler demoró unos 6 meses para realizarse, por lo que no es óptimo si deseas tener ganancias adecuadas por el alquiler.

Los Precios De Venta

Los precios de venta de los inmuebles en Cerros de Camacho, están entre $1,400 y $1,500 dólares metro cuadrado. Si tienes un departamento de 233 metros, puedes pedir $326,200 dólares para venderlo más o menos rápido y $349,500 para demorarte un tiempo en vender y conseguir mejor precio. Sé que ahora mismo estarás maldiciendo al cielo porque de repente pagaste más por ellos, probablemente alrededor de $450,000 dólares por un departamento del mismo metraje y debo decirte que probablemente te tomaron el pelo y no hiciste una buena inversión. Parte de ser buen inversionista tiene que ver mucho con saber los precios de lo que uno compra y no dejarte llevar sólo por los precios ofrecidos por el constructor o si el departamento se ve bonito o no. Si has comprado uno de estos como inversión tienes 2 opciones: la primera, aceptas las pérdidas y lo vendes al precio del mercado y la segunda, lo alquilas al precio del mercado para evitar perder más dinero por gastar en el mantenimiento mensual y esperas a que los precios vuelvan a subir.

Es por eso que la zona de Cerros De Camacho en Surco no está totalmente llena, con las justas alcanza a un ratio de ocupación del 50% y es porque o bien lo propietarios están intentando alquilar sus inmuebles a un precio muy alto o venderlos a un precio que podía ser de hace algunos años, pero no a los precios actuales del mercado.

¿Qué Es Lo Que Vende En Cerros De Camacho?

Lo que realmente vende en Cerros De Camacho es la hermosa vista que consigues cuando estás en un piso alto y la exclusividad de la zona. Algunos inquilinos me han dicho también que la sala grande suele ser un atractivo importante. De hecho, el inquilino que acaba de tomar el departamento que le estaba ofreciendo había visto otro en el mismo edifico con una sala más pequeña que no le agradó. Todos tus vecinos será gente de clase que comparte tus gustos y experiencias de vida y con los que te sentirás a gusto en una convivencia.

La Presentación Del Inmueble

Los balcones se tienden a llenar de mucho polvo en Cerros De Camacho, por lo que te recomiendo que antes de mostrarlo a posibles clientes, lo limpies completamente y déjalo lo más limpio que puedas para que se alquila o venda con más rapidez. Esto es crucial porque lo primero que la gente hace cuando entra en un departamento de éste tipo es ir al balcón a disfrutar de la excelente vista y si lo ve sucio, entonces podría perder la ilusión de alquilarlo o comprarlo.

No olvides también aplicar algunos aromas, como sprays y herramientas aromáticas, porque el ambiente vende tanto como el mismo sitio en sí mismo. Al menos si no consigues mayor precio por las cosas referidas a la presentación de tu inmueble, lograrás alquilarlo con mayor rapidez o los inquilinos no serán tan exigentes si es que no tienes cortinas o demás.