¿Sufriste Asaltos o Robos en Lima? Múdate A Un Lugar Seguro Como La Planicie

Los asaltos y robos están a la orden del día en Lima y no hay quién no haya sufrido un evento de estos en su vida, pero si realmente quieres tener más tranquilidad en tu vida, puedes decidir vivir en un lugar donde la delincuencia no tendrá fácil acceso. Se trata de La Planicie en el distrito de la Molina.

Trancado

La planicie tiene la particularidad que está trancado y realmente separado del resto de la ciudad y no es fácil entrar ni salir de esta zonaa, ya que hay trancas de seguridad en varias partes del mismo, lo que haría muy difícil escapar a un delincuente y también se hace difícil ingresar, debido a que hay controles de seguridad y esto no se limita al primer acceso que se encuentra cerca de la municipalidad de La Molina, sino que hay varios más una vez que vas ingresando.

La Planicie

En La Planicie todo es residencial y si quieres proveerte para tus consumos, puedes comprar en Wong de La Molina que está justo antes de la primera tranquera de entrada y continuar hacia tu residencia segura y tranquila. Por lo mismo que no hay comercios, vas a tener una vida muy tranquila, sin bullas ni ruidos molestos, menos gente que te toca el timbre para ofrecerte cosas. Unicamente tendrás buenos vecinos que no te van a dar problemas y vas a vivir en una zona que con el tiempo se va a revalorizar cada vez más y más.

Terrenos Disponibles

La Planicie sigue creciendo constantemente y todas las zonas siguen sin conexión con lo demás de Lima, por lo que la seguridad se mantiene a lo largo de todo el crecimiento que está experimentando. Por supuesto, mientras más alejado estés de la tranquera de la salida (la primera tranquera donde está la municipalidad de la Molina), menos te va a costar el terreno, pero vas a tener que manejar más tiempo para salir de la Planicie hacia tu trabajo. Quizá en el futuro, cuando mucha gente pueda trabajar eficientemente desde sus casas haciendo sus negocios por Internet, esto no será ningún problema, pero por ahora si lo es, máxime cuando hay un tiempo que recorrer desde tu domicilio hasta la primera tranquera de la Planicie y luego tendrías que ir desde ahí hasta tu trabajo.

¿Cuanto Cuesta?

El costo del terreno en la Planicie es bastante alto en las zonas urbanizadas y ronda los $1,000 dólares el metro cuadrado, un valor muy alto considerando que no se pueden hacer edificios y todas su viviendas unifamiliares. Sin embargo, en las zonas de desarrollo, donde se acaba el asfalto, puedes encontrar terrenos muy económicos desde $300 dólares metro cuadrado para que puedas construir tu vivienda y vivir totalmente seguro tu y tu familia. Por supuesto, no te saldrá a cuenta si tu trabajo está por Chorrillos, pero si podría ser una buena opción si eres independiente, vives de tus alquileres o tu trabajo queda por alguna buena zona de la Molina en cuyo caso la distancia a recorrer no será muy grande y vivirás en una zona muy tranquila.

Bueno Para Inversionistas

Para un inversionista, esta también es un buena inversión porque la zona se va a urbanizar rápidamente, porque en la Planicie la gran mayoría de personas tienen un buen nivel económico y probablemente los servicios de agua, desague y eléctricos se priorizan para zonas como estas. ¿Que la vida no es justa? pues nunca lo ha sido y como la Planicie está lleno de personas con buenos ingresos, la probabilidad que el desarrollo llegue a esta zona es mucho mayor a que llegue a zonas más deprimidas económicamente hablando.

¿Lo Quieres?

Si quieres un terrenito en la Planicie ya sea como inversión o como para comenzar a construir tu vivienda, entonces no dudes en llamarme para ofrecerte las mejores ofertas que tengo disponibles en el lugar. Por supuesto, si quieres vender, también te puedo ayudar ya que constantemente estoy buscando compradores para este tipo de terrenos y posiblemente pueda encontrar el comprador ideal para el tuyo si me das la opción de ayudarte con esto.

¿Cómo Alquilar Mi Casa Con Seguridad En Lima Perú?

Todos los propietarios tienen la ilusión de alquilar su casa o departamento para lograr un ingreso extra, sin tener que trabajar. Esto te da libertad para hacer otras cosas y disfrutar el ser dueño de tu propiedad, pero muchas veces el sueño de alquilar tu inmueble, se convierte en una verdadera pesadilla, cuando te chocas con un inquilino moroso y que no quiere salir de tu inmueble.

¿Qué Problemas Te Puedes Encontrar?

En los mejores casos, el inquilino moroso será una persona razonable, tal vez honesta a la cual le ha sucedido un contratiempo, un percance en la vida que no ha podido solucionar adecuadamente y no puede pagarte la renta. Quizá puedas conversar con él y acordar que deje tu inmueble para poder alquilarlo a otra persona.

A veces hay casos en que te encuentras con personas que simplemente son sin verguenzas que no te quieren pagar la renta y no quieren salir de tu propiedad. En este caso, tendrás que hacer un juicio de desalojo que podría durar AÑOS. Y ¿por qué años? simplemente porque el poder judicial permite que los procesos tengan citaciones, con plazos repetidos para comparecencia, cuentan con acusaciones, permite defenderse de dichas acusaciones, permite plazos para presentación de pruebas, descargos y toda un serie de cosas que si te encuentras con un abogado sin verguenza que ha entrado a tu propiedad, el proceso podría durar AÑOS, literalmente y no estoy exagerando ya que tengo clientes que me han comentado que tienen conocidos que han pasado por esta pesadilla.

¿Cómo Defenderse?

Lo primero que tienes que tener para poder defenderte es un BUEN contrato. Muchos propietarios no hacen uso de contratos tal vez por desconocimiento o porque creen que son costosos. Un contrato simplemente es una hoja de papel que indica las condiciones que se establecen para ambas partes, tanto inquilino como propietario para el alquiler del inmueble. Ser preciso en lo que se le permite hacer o no al inquilino es clave para evitar disputas y también para expulsarlo en caso que no pague la renta.

No tener un contrato o tener uno mal hecho es lo peor que puedes hacer. Los procesos de desalojo en el poder judicial cuestan mucho dinero (entre 4,000 y 5,000 soles) y lo peor de todo es que incluso el inquilino te podría solicitar que le pagues para que se vaya (lo que sería delito de extorsión, pero no si lo "solicita" de una "manera inteligente"). Ten en cuenta que tener a un inquilino moroso es bastante horrible porque ni siquiera le puedes cortar la luz o expulsarlo a la fuerza porque podría denunciarte por delito de usurpación.

!Vaya! ¿Cómo que usurpación, si es mi propio inmueble que lo he alquilado?. Pues sí, el inmueble mientras estaba alquilado seguía siendo tu propiedad, pero no tenías derecho a su uso, de ahí la palabra "usurpación". El problema es que la usurpación es un proceso penal y podrías ir preso de ser culpable de ello.

¿Qué Cosas Deberían Estar En Tu Contrato?

Lo más común es el incumplimiento del pago de la mensualidad (llamado también "merced conductiva"). Debes establecer penalidades por demora en el pago, pero asegúrate que sean razonables y nunca superiores a lo que establece el Banco Central porque si la penalidad por concepto de interés es mayor, sería usura.

Garantías

Usualmente debes solicitar 2 meses de garantía. Esto cubrirá cualquier desperfecto que tenga la vivienda cuando sea tiempo que el inquilino se vaya. Para poder probar adecuadamente esto, deberás tomarle fotos a la vivienda en el momento en que entregas el inmueble. Si entregas con muebles, tienes que hacer un inventario y considera tomar algo más de garantía para saldar cualquier daño a tus muebles en caso que el desgaste no haya sido provocado por el uso normal de los mismos.

En algunos distritos, no es posible pedir 2 meses de garantía, simplemente porque no lograrías alquilar la propiedad. En estos casos, tendrás que pedir tan sólo 1 mes de garantía.

Algunas personas solicitan garantes para poder cobrar los alquileres en caso de incumplimiento, pero ten en cuenta que si el garante no es opcional, entonces el inmueble va a ser mucho más difícil de alquilar (¿quién quiere ser garante de alguien en estos tiempos?)

Pago En Banco

Mis padres me decían que era imposible que los inquilinos depositen el dinero de la renta en una cuenta bancaria. Simplemente no podían creerlo. En mi experiencia, todos los alquileres que he hecho (y han sido ya muchos) se indica una cuenta bancaria en el contrato y el inquilino cumple con hacer los depósitos en esta cuenta. Salvo los raros casos en que el inquilino se niega a pagar, en cuyo caso hay que desalojarlo.

Plazos Forzosos

En teoría, la garantía que paga el inquilino debería guardarse en un banco y devolverse una vez que deja el inmueble, en caso que te lo esté devolviendo en las mismas condiciones en que se lo entregaste, pero tú y yo sabemos que eso no va a pasar. Nadie (salvo raras excepciones) va a guardar ese dinero de la garantía en un banco, simplemente lo vas a gastar, pero si el inquilino decide irse a los 3 meses de haber alquilado el inmueble, tendrías que devolver la garantía, sin haber tenido tiempo de ahorrar la garantía para poder devolverla, lo que te pondría en serios aprietos.

Para ello, establece plazo forzoso. Por ejemplo: si el alquiler es por 1 año, pon en el contrato que el plazo forzoso sea de 1 año y que si el inquilino sale antes del inmueble, entonces tendrá que pagar 2 meses de lucro cesante (no confundir con la garantía, pero en cantidad vendría a ser lo mismo). Entonces si el inquilino se va antes del año, no tienes que devolverle nada y no tendrás que ahorrar para el tiempo de su partida, al menos no antes de pasado un buen tiempo.

Causas Para Disolver El Contrato

¿Qué pasa si el inquilino que vino a tu inmueble parece ser una persona correcta, pero luego que está alquilando el inmueble se pone a hacer fiestas todos los días con música a todo volumen? Si tu contrato no tiene una cláusula que le ponga fin al contrato en caso de violarse las buenas costumbres, entonces no tienes nada que hacer hasta que finalice su contrato. Un buen contrato consiste en imaginar todo lo que podría salir mal, anticiparte y ponerlo por escrito para estar protegido.

Tienes que considerar también que en el contrato se establezca que el inmueble no puede ser usado para otra cosa por la cual fue alquilado.

Pagos Y Reducción De Riesgos Por Falta De Pago

Los arbitrios deben indicarse que los paga el inquilino. Si es un departamento en alquiler, también deberá pagar el mantenimiento (ponlo en el contrato). El impuesto predial siempre lo asume el propietario del inmueble. Trata de cobrar el mantenimiento junto al mensual porque puede darse el caso que el inquilino no sea moroso contigo, pero si con el edificio y en tal caso no sería fácil sacarlo porque está cumpliendo con pagar el alquiler.

Es bueno solicitar los últimos recibos de pago de todos los servicios que contrate el inquilino porque de esa manera te aseguras que no se va a ir dejándote deudas por pagar.

Desalojo

El desalojo quería dejarlo para el final porque resulta ser lo más delicado en el tema de los alquileres. En primer lugar, al alquilar tu vivienda, debes dejar bien claro que no será el poder judicial quién decidirá el desalojo, sino un proceso arbitral y recomiendo que para redactar esto llames a un agente inmobiliario que ya tiene conocimientos de esto porque muchos abogados no saben bien sobre este asunto y hablo de abogados con muchos años de práctica fuera de la universidad.

Si bien un abogado puede hacerte un contrato de alquiler decente, si le falta la cláusula arbitral, entonces para cualquier conflicto irás ante el poder judicial y esos procesos ya sabes que podrían tardar años en resolverse. Incluso si el abogado sabe acerca de la cláusula arbitral, si falla en una sola palabra y esta palabra falta en tu contrato (específicamente la que habilita al tribunal arbitral a ejecutar la sentencia), luego de ganar el juicio arbitral tendrías que ir al poder judicial, lo que sería aún peor.

Cláusula De Allanamiento Voluntario o Desalojo Arbitral

En tu contrato debes decidir si vas a colocar la cláusula de allanamiento voluntario o vas a usar un tribunal arbitral para el desalojo. Hay varios tribunales arbitrales y no hay espacio para detallarlos todos, pero vamos a exponer los puntos a favor y en contra de cada uno.

Desalojo Arbitral

  • Desalojo Muy Rápido Típicamente 1 Mes
  • No Hay Huelgas (Es Privado)
  • Simple
  • Tiene Un Costo Mínimo De 1,200 Soles

El desalojo arbitral es lo más recomendable para inmuebles de más de 1,000 soles de alquiler mensual. Recomiendo esto mucho más que la cláusula de allanamiento voluntario porque es rápido, efectivo, no hay demoras por huelgas del poder judicial. Su principal defecto es el precio, que por ejemplo: si estamos hablando de un inmueble que se alquila por 400 soles, simplemente no vale mucho la pena ya que serían 3 meses de alquiler. Si el inmueble cuesta a partir de 1,000 soles recomiendo plenamente el tribunal arbitral.

Conclusión

Aun cuando actualmente hay mayor seguridad jurídica por avances como la cláusula de allanamiento voluntario, para viviendas más costosas recomiendo en centro arbitral. Un agente inmobiliario que ya tiene experiencia en estos casos, ya tiene contratos realizados a la perfección que cumplen con todas la exigencias legales y redactado por abogados que se dedican al tema inmobiliario.

Por otra parte. Nosotros sólo cobramos 1 mes de alquilar para buscar un cliente adecuado para su inmueble y no sólo lo buscamos, sino que lo filtramos y sólo se lo presentamos si es que ha pasado todos los filtros previos, eso también le evita verse sorprendido por personas de mal vivir que quieran aprovecharse de usted, simplemente porque saben que es propietario de un inmueble. Está demostrado una y otra vez que aquellos propietarios que alquilan su inmueble por su cuenta, terminan perdiendo mucho tiempo, lo alquilan a un precio más bajo y lo peor de todo, es que a veces no tienen un buen contrato y cuando lo alquilan a alguien problemático, se convierte en un verdadero problema por mucho tiempo.

Viendo todo esto, 1 mes de alquiler por este servicio no parece mucho invertir por toda la tranquilidad que puede conseguir por contratar un agente inmobiliario ¿verdad?