Quiero Vender Mi Casa En Lima Perú. ¿Qué Debo Hacer?

Vender tu casa es una importante decisión y si ya has tomado dicha decisión, hay varias cosas que debes de hacer para todo ocurra sin problemas, tu casa se venda rápido, a un buen precio y sin pasar por desalientos y complicaciones.

Tus Papeles Tienen Que Estar En Regla

En primer lugar, debo decir que soy agente inmobiliario y no abogado, así que estos consejos debes tomarlos como voz de la experiencia y no como asesoría legal, de ése modo ambos nos evitamos problemas.

Más de un 30% de viviendas no se pueden vender porque los papeles de la casa no están en regla. Una transacción de compra y venta no ocurre simplemente cuando otra persona te da su dinero y se muda a vivir en tu propiedad. Una venta implica que la propiedad debe estar debidamente inscrita en registros públicos para que el nuevo dueño pueda demostrar legalmente que es el propietario.

¿No Es Suficiente La Escritura De Compra/Venta?

NO. Si bien es cierto que la venta de una propiedad se tiene que concretar en una notaría, ellos son los encargados de validar los documentos, dando fe que son los necesarios para realizar la operación, pero una vez que alguien compra una propiedad, es necesario inscribir estos papeles en registros públicos, en Perú el organismo que se encarga de esto es la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP).

La consulta en registros públicos es un requisito básico que tiene que hacer cualquier comprador para asegurarse que la propiedad está inscrita legalmente a nombre de quién quiere venderla. Existen estafas en las cuales los maleantes alquilan una propiedad con el fin de tener libre acceso a la misma, con el fin de tratar de "venderla" a personas que no saben esto. Si haces la búsqueda en registros públicos y te das cuenta que quien te está tratando de vender la propiedad no es la misma persona o estás ante una posible estafa o simplemente quién compró la propiedad no la ha elevado a registros públicos.

Hay muchos casos en los que alguien compra una propiedad con todas las de la ley, pero no la eleva a registros públicos ya sea por desconocimiento o por falta de recursos (porque el proceso tiene un costo). Sea como sea, si años después de comprar una propiedad esta persona desea venderla, no lo va a poder hacer porque los papeles no están en regla y peor aún, si las escrituras de la propiedad ya se han perdido, entonces quien vive en dicha casa tiene un grave problema porque quién aparece en los registros públicos como dueño de la propiedad podría iniciar un juicio de desalojo (si es que el propietario no sabe lo que es la moral y las buenas costumbres, que los hay muchos).

Las Sucesiones

Si eres hijo único y has tenido la desdicha que tus padres murieron, no es que te quedas automáticamente con la casa donde vivieron. Aún tus padres están como dueños en de la propiedad en registros públicos, por lo que tienes que hacer una "sucesión intestada" si es que no hay un testamento. Una vez que apareces como propietario de la vivienda, es que recién puedes iniciar el proceso de tratar de vender tu casa.

Vender Tu Casa

A la hora de vender tu casa, existen varios escenarios.

  • 1. Aquel Que Vende Apurado

  • Si estás apurado por vender, lo más sensato es que busques un buen agente inmobiliario y que le des tu casa en exclusiva. Muchos se niegan rotundamente a dar la exclusividad en la venta, pero es necesario que te explique con detalle cómo es que funciona todo esto para que te des cuenta por qué el contrato en no exclusiva te va a perjudicar en lugar de beneficiarte.

    Personalmente, yo casi nunca tomo contratos de venta en NO EXCLUSIVA. Si es que tomo una casa en venta en realidad me estoy asociando contigo para realizar un negocio, no es que yo voy a pegar un cartelito fuera de tu casa y esperar a que alguien venga a comprarla para hacerme millonario. Así no funciona esto. Yo me estoy asociando contigo porque no sólo disfruto de la comisión por la venta, sino que también voy a asumir riesgos bastante serios al tomar una vivienda. Entre ellos:

    • A) Si No La Vendo, Baja Mi Prestigio

    • Mi éxito como agente inmobiliario está en mi capacidad de vender efectivamente una casa de manera rápida y al mayor precio posible para beneficiar a mi socio (en este caso, sería usted), pero va a ser imposible invertir una buena cantidad de dinero si es que no tengo la exclusividad en la venta ya que cualquier otro podría llevarse la comisión. Es como si tuvieras un problema legal y en lugar de contratar a uno, llamas a 10 abogados y les dices a todos que sólo le vas a pagar al abogado que resuelva el juicio a tu favor.

      ¿Cuántos buenos abogados crees que van a trabajar más de 1 hora al mes contigo (aún cuando se trate de un caso de millones de dólares)? ¿Crees que los buenos abogados no tienen otros clientes que los contratan y les pagan incluso por adelantado? Es simplemente absurdo para alguien exitoso trabajar para alguien que sólo va a pagar por resultados y encima va a competir con varias personas por dicha paga. Si sólo das tu propiedad sin exclusividad, probablemente sólo logres obtener agentes mediocres. Si no te comprometes con alguien, nadie se va a comprometer tampoco contigo. Tan simple como la ley de la reciprocidad.

    • B) Pierdo Mucho Dinero Si No La Vendo

    • No sólo se trata de poner un cartel y ya. Hay muchas acciones de marketing que aplicamos los gentes de Remax, pero algunos tienen más conocimientos que otros. Yo por ejemplo: tengo amplia experiencia en la comercialización por Internet y en el último tiempo lo vengo aplicando para captación de propiedades y la prueba es que estás leyendo esta página en este mismo instante. Este conocimiento adicional hace que pueda hacer un poco más que lo que está en capacidad el agente Remax promedio. Como sabes, actualmente hay mucho movimiento en Internet y publicitarse en este medio puede ayudar a que tu casa se venda con mayor rapidez.

      Las acciones de marketing que aplicamos en Remax son una mezcla de cosas que sólo requieren trabajo (mi tiempo) y otras requieren invertir dinero real. ¡Así es! Esto es un negocio y como en cualquier negocio, es necesario invertir si es que se quiere lograr buenos resultados, pero para invertir con seguridad que se van a obtener buenos resultados, el precio de la propiedad tiene que estar en el rango adecuado de lo que ofrece el mercado. El precio no lo pongo yo, lo pone usted, pero si me pone un precio más de 10% mayor de lo que el mercado está ofreciendo, entonces va a ser difícil que la vaya a vender. Soy agente inmobiliario, no un mago y mis habilidades de negociación pueden lograr hacer subir el precio de la propiedad, pero tienen un límite. La gente no es tonta y tiene muchas opciones para escoger.

  • 2. Aquel Que No Está Apurado

  • Las personas que no están apuradas en vender su propiedad usualmente no resultan ser buenos socios de negocio para un agente inmobiliario simplemente porque aún no han pasado por la etapa conocida como "el desengaño". La etapa del desengaño es una etapa triste en la cual el propietario cree que su vivienda vale $600,000 cuando en realidad vale $500,000. Uno que no está apurado también suele evitar a los agentes inmobiliarios porque piensan que es muy fácil vender una propiedad.

    Lo que típicamente sucede es que pasan meses, pocas personas vienen consultar por la propiedad y menos aún se interesan por ella porque el precio resulta "caro" y simplemente no se vende. Dependiendo de la habilidad del dueño de la casa, pueden venir más o menos personas a consultar por la propiedad, pero lo usual es que no se venda simplemente porque las personas no van a pagar sobreprecios. Una cosa peor sucede en estos casos: Aún cuando el dueño se "desengaña" y baja el precio de la propiedad, muchos que podrían haber estado interesados en la misma ya ni siquiera preguntan por 2 motivos: 1) Si estuvo cara y averiguaron que bajó, pensarán que seguirá bajando más y más 2) Ni siquiera preguntarán más por la casa. En este último caso se dice que "la casa está quemada".

    En desesperación, luego que la casa no se ha vendido por muchos meses, el dueño de la casa llama a un agente inmobiliario, pero esta vez ya está desesperado y la casa termina vendiéndose a un precio mucho menor que el precio del mercado, cuando podría haberla valorado al precio de mercado, generar una fuerte campaña de marketing y tal vez conseguir un 5% más del precio o mejores condiciones para la venta.


¿Cómo Elevar El Precio De Una Casa?

Si bien el mercado es quien le pone precio a los inmuebles, se pueden hacer algunas cosas para incrementar el precio de una propiedad.

  • Decorarla Bien Y Presentarla Mejor

  • Una buena decoración hace que las personas que van a ver la casa sientan como si su posible mudanza está más cerca que nunca y hace mucho más fácil pedir un poco más de dinero por la propiedad. No tienes que llamar a un decorador o una decoradora (aunque posiblemente haga un trabajo mucho mejor que tú simplemente porque es la actividad en la cual es un profesional), simplemente aplicando sentido común puedes mejorar mucho como: agregar flores para dar vida a los ambientes y quitar elementos que bloquean a los compradores como demasiada personalización.

  • Hacer Buen Marketing

  • Un buen marketing permite encontrar varios compradores a la vez. Cuando un comprador acepta un precio, no tienes que tomarlo necesariamente, especialmente si hay varios que han expresado interés en la propiedad. Si hay varios realmente pidiendo la propiedad porque has sabido presentarla y está en el rango de precio adecuado, entonces puedes seleccionar al comprador que deseas o hacer que ofrezcan un poco más para ser los privilegiados en llevarse la casa de sus sueños. Hay que saberlo manejar muy bien, pero al final es lo mejor que te podría pasar como propietario.

    Hacer un marketing poderoso en realidad es tarea de un profesional dedicado. Como cualquier profesión, requiere mucho tiempo capacitarse adecuadamente para saber todo lo necesario para poder hacerlo de manera profesional. Los abogados, contadores, ingenieros no se hacen en meses o pocos años, igualmente los BUENOS agentes inmobiliarios no son improvisados y salen de un día para otro sin grandes esfuerzos de su parte, pero todo para que sus clientes estén muy satisfechos con el proceso de la venta de su casa.

Quiero Vender Mi Casa Yo Mismo

Si aún después de haber leído todo esto, no te he llegado a convencer de por qué deberíamos asociarnos y decides hacerlo por tu propia cuenta, entonces te deseo lo mejor. Efectivamente, no siempre es indispensable contar con un agente inmobiliario y en algunos casos raros las propiedades se venden igual por el mismo propietario, pero lo común es que pase mucho tiempo sin venderse o alquilarse y mientras no recibas el dinero, muchas cosas pueden pasar en la economía, podría suceder un descalabro financiero como el que sucedió en Estados Unidos el 2,008 y el valor de las propiedades se desplomaron, pero si ya vendiste tu propiedad, podrías usar el dinero de inmediato y ganar mucho dinero. Sólo para ilustrar este punto, te contaré una historia real.

Cómo Se Perdieron $56,000 Dólares

Corría el 2,008. El valor de las propiedades en Estados Unidos estaba por las nubes. Esta señora tenía (y los sigue teniendo porque ahora valen 10 veces menos) 3 terrenos en Miami. Había posibles compradores que ofrecían $60,000 dólares por dicho terreno y la señora no quiso vender. Cuando se le sugirió que lo hiciera, simplemente molesta me dijo: "NO VOY A VENDER".

Después de la hecatombe financiera, dichos terrenos ya no valían casi nada. Concretamente volví a preguntar la valoración de los mismos al año siguiente y su valor era de $4,000 dólares. De hecho, si la señora hubiese vendido en el momento correcto, luego de 1 año podría haber comprado 10 terrenos iguales y le sobraría dinero para gastar o invertir en otra cosa.

No quiero que te suceda algo parecido. Aunque las debacles económicas no son tan comunes, en los últimos tiempos estamos viendo que pasan mucho más a menudo que antes. Hubo una en 1,987 (el recordado lunes negro de 1,987), luego el NASDAQ (la bolsa electrónica) sufrió una hecatombe el 2,002 y lo último sucedió en el 2,008 con la crisis inmobiliaria. En el Perú también hemos tenido nuestras hecatombes financieras, básicamente con el primer gobierno de Alan García, así siempre hay que estar muy alerta a estos eventos que cambian mucho la vida de las personas. Algunas medidas de los gobiernos de turno también producen acontecimientos que afectan la valoración de las propiedades, como las huelgas, los paros y las marchas, sin mencionar la inseguridad ciudadana que es la principal razón por la cual los distritos más seguros se han revalorizado tremendamente en los últimos años.

Conclusión

La decisión es tuya sobre tu pregunta mental de: "Quiero Vender Mi Casa". Siempre es recomendable asesorarse por un profesional, pero si decides hacerlo por tu cuenta, entonces te deseo lo mejor.

24 comentarios:

  1. ME INTERESA QUIERO VENDER MI CASA EN LAMBAYEQUE PORFAVOR PARA ASOCIARNOS. 981151296Ç

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  2. Mayda

    Por ahora sólo atiendo la venta de casas en la ciudad de Lima. Puedo atender terrenos en todo el Perú. Gracias

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  3. Buenas tardes quisiera saber si Uds tambien venden terrenos en la situacion de derechos y acciones en ek centro de Arequipa gracias puede contartarme al tele]fl 6329325

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  4. hola deseo vender mis terrenos que estan en TARICA - HUARAZ - ANCASH .Gracias.

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  5. Daniel

    Podemos ayudarte a vender tus terrenos, pero sería excelente si pudiésemos conversar por teléfono. Puedes escribirme a mi email que está en la página y también está mi teléfono.

    Saludos

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  6. Deseo vender una casa de 2 pisos y 200m2 nueva con luz y papeles en regla

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  7. Quiero vender mi departamento en la Molina, 10 años de antigüedad, cerca de ingenieros y constructores, ves mercado por ahí? le interesa? escribame por favor f0320496@pucp.pe. Gracias. Luis

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  8. Vendo mi casa san Juan de Miraflores MZ D lote 17 José Carlos mariategui villa mercedes sala comedor cocina garaje baño patio dos habitaciones.. $ 90.000 mil dólares telef 989198183

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  9. Casa de 2 pisos construidos más aire que tiene para construir 2 pisos más papeles en reglas cuenta con sala comedor baños dos habitaciones está ubicado en cercado de Lima av argentina cerca a las Malvinas puede consultar llamando aquí 970 767 795 el precio es de $ 90.000 dólares es negociable

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  10. Hola buen día estoy en buenos aires y quiero ir a vender mi casa en Perú esta ubicada en puente piedra por esa zona también vendes

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  11. Estimada Yanina

    Puente Piedra lamentablemente me queda demasiado lejos para que me resulte rentable. Tendrías que buscar a otro agente para que te ayude con eso..

    Saludos

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  12. Hola, quiero vender mi casa en Chorrillos en la urbanizacion Los Laureles, podriamos contactarnos para conversar, pues a la vez que vendo quiero comprar una casa en otro sitio. Mi mail es: htc_2@hotmail.com

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  13. Hola, mis padres desean vender nuestra casa en los olivos muy cerca de plaza norte, le es factible por esta zona? gracias de antemano.

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  14. Hola, el inmueble que deseo vender está en Santa Clara (Ate).
    Te interesa vender porese distrito?

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  15. Hola quiero vender mi casa en la av colonial 608 cercado d lima mide 55 metros cuadrados comunicat conmigo Mi correo es mmagally_power@hotmail.com

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  16. Hola quiero vender mi casa en la av colonial 608 cercado d lima mide 55 metros cuadrados comunicat conmigo Mi correo es mmagally_power@hotmail.com

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  17. Buenas noches señor Andrés Berger estamos vendiendo una casa en la victoria Lima. limite con Santa Beatriz.
    Frente a la vía expresa en la cuadra 13 de la avenida iquitos.de 80 metros cuadrados. Cuatros cuartos y tres baños. Consta de dos pisos. primer piso un hall con una sala. Otra sala familiar un comedor con baño. Acabados en el techo con moldura de corona se puede vender con las cuatro arañas lujosas en los cuatro techos. Del hall las dos salas y el comedor. Una cocina con baño. En el segundo piso tiene cuatro cuartos.Tiene una escalera de semento por la cocina para subir a un cuarto con baño en el segundo piso. La otra escalera esta en la segunda sala para acceder a los otros tres cuartos. Se puede seguir construyendo para el tercer piso. Comunicarse a mi correo evesanz50@aol.com
    Venta rápida. Gracias

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  18. Vendo terreno 240 metros cuadrados en urb. Santo domingo de carabaylo distrito de carabayllo. Mail. Versstegui@gmail.com

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  19. Miss padre quiere vender such casa entonces Lima pero let dijeron que no podia sin la carta de poder de sus rhinos. Es cierto?

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  20. Mis pares nos dejaron una casa en la cual vivimos 3 hermanos y el 4 to esta muerto pero su señora e hija vivven en el extranjero.Yo deseo vender la casa pero mis hermanas buscan pretestos para demorar la venta o justifican que no es el momento. no se ha hecho ninguna suceson intestada. Yo quiero venderla aun se opongan mis hermanas es posible incluso de aceptar un juicio en el que un juez diga la venta judicoal no importa tener una parte a no tener nada si me peleo con mis hermanas no me importa mi felicidad esta antes que ellas. si hay alguien que pueda ayudarme mi propiedad mide 309 mt2 esta ubicado en Jesus Maria y alli se puede hacer un edicifio de 5 a 8 pisos si hay alguien que tenga intencion de ayudarme pueden hacerlo al correo que indico. telespeedy1@hotmail.com

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  21. Mis pares nos dejaron una casa en la cual vivimos 3 hermanos y el 4 to esta muerto pero su señora e hija vivven en el extranjero.Yo deseo vender la casa pero mis hermanas buscan pretestos para demorar la venta o justifican que no es el momento. no se ha hecho ninguna suceson intestada. Yo quiero venderla aun se opongan mis hermanas es posible incluso de aceptar un juicio en el que un juez diga la venta judicoal no importa tener una parte a no tener nada si me peleo con mis hermanas no me importa mi felicidad esta antes que ellas. si hay alguien que pueda ayudarme mi propiedad mide 309 mt2 esta ubicado en Jesus Maria y alli se puede hacer un edicifio de 5 a 8 pisos si hay alguien que tenga intencion de ayudarme pueden hacerlo al correo que indico. telespeedy1@hotmail.com

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  22. hola quiero vender el departamento que tengo en san eugenio, lince, esta cerca a san isidro, la via expresa y la javier prado, esta en un cuarto piso. sergiocansino@hotmail.com es mi correo espero conversar con ustedes.

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  23. Hola quiero vender mi departamento en San Miguel, Jiron Bolívar (paralela al parque Media Luna, malecón Bertolotto).
    Vivo en el extranjero, favor brindar indicaciones de que pasos debo seguir..... mesita 98@hotmail.com, gracias por al atención.

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  24. HolA mis padres quieren vender su casa en villa el salvador de 140 mt2 3 pisos

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