¿Cómo Comprar Un Inmueble Sin Cometer Errores Desagradables?

Comprar un inmueble, puede ser uno de los procesos más importantes que uno puede afrontar en la vida.

Por ello, es importante estar consciente de hacerlo de la mejor manera posible para evitar sorpresas.

1. Establecer Las Posibilidades Económicas

Lo primero es buscar un inmueble de acuerdo a las posibilidades económicas de uno.

Lo normal es seleccionar una crédito hipotecario y al conversar con el banco, ya te darán la cantidad de la cuota que vas a pagar según la cantidad de dinero del préstamo, el tiempo a pagar y la tasa de interés.

No está demás decir que es necesario comparar varios bancos para buscar la menor cuota.

Y es importante buscar la menor cuota, porque la tasa de interés que te ofrezcan pudiera ser menor, pero junto con todos los demás pagos, la cuota pudiera ser mayor.

Al comparar cuotas bajo la misma cantidad de tiempo, vas a poder fácilmente qué banco es el que te cobra menos.

2. Seleccionar Inmuebles Candidatos

Aquí tienes 2 caminos. La primera posibilidad es lo que la mayoría hace y es hacerlo por su cuenta.

Hacerlo por tu cuenta representa un riesgo mayor porque te estás metiendo en un proceso nuevo, en el cual no tienes experiencia y que además, un error podría ser desastroso.

La cantidad de inmuebles candidatos que veas variará según tus habilidades.

La segunda opción es tomar los servicios de un agente inmobiliario. Un buen agente inmobiliario tiene acceso a más inmuebles de lo que cualquier persona pudiera tener, aún si está capacitada en usar Internet de manera profesional.

De esa manera ahorras tiempo y dinero y si le das las características exactas de lo que necesitas y el presupuesto disponible real, el te buscará opciones e incluso podría negociar mejores precios de lo que podrías lograr estando por cuenta propia y lo mejor de todo, no te va a cobrar nada.

3. Verificación

Si has tomado la buena decisión de seleccionar un agente inmobiliario para que te ayude, entonces no tienes que hacer mucho más.

El agente inmobiliario se encargará de seleccionar unos cuantos inmuebles (usualmente unos 3 inmuebles) y programará las visitas para que puedas verlos con tranquilidad.

Además el agente inmobiliario se encargará de ver que los papeles del inmueble estén en regla, condiciones adicionales como aires y áreas comunes.

Al visitar la vivienda, podrás ver por ti mismo la seguridad, la distribución, calidad de los acabados y qué incluye y qué no incluye.

4. La Separación

Una vez que has decidido el mejor inmueble de todo lo que se ha puesto a la venta en el mercado, es hora de separar dicho inmueble para que ya no se siga ofreciendo en el mercado. En éste punto hay varios métodos.

El primero es firmar un contrato de arras que es simplemente un contrato que indica que se tiene la intención de comprar el inmueble y el pago que se hace sirve como parte de pago del inmueble si es que se completa la compra-venta.

Existen varios tipos de contratos de arras, los más comunes son 2:

  • A. Arras Penitenciales

  • En éste tipo de arras, se pacta un monto que tiene que pagar el cliente comprador y lo pierde si es que no concreta la compra, pero si el dueño se retracta, debe devolver el doble de lo que se ha pactado para que pague el comprador.

    Es decir, si el arras se establece en $10,000 dólares, entonces si no se concreta la venta, entonces el comprador pierde los $10,000 dólares, pero si el vendedor se retracta de la venta, entonces tendría que pagarle $20,000 dólares al comprador.

  • B. Arras Confirmatorias

  • En las arras confirmatorias, no hay pérdida por parte del dueño si éste se retracta de realizar la venta.

Algunas inmobiliarias incluyen una "separación previa", que funciona como un arras, pero mucho más directo, informal y en cantidades pequeñas de dinero.

Se recibe un dinero que va a la inmobiliaria con un recibo simple y queda un acuerdo de caballeros que no se va a mostrar más el inmueble hasta que se cancela la venta.

Esto sólo se puede hacer cuando la inmobiliaria tiene exclusividad en la venta del inmueble, una razón más para que selecciones sólo una empresa inmobiliaria y trabajes con ella de manera exclusiva.

Una tercera forma de "separación" podría ser firmar desde ya, la minuta de compra-venta, indicando una transferencia pequeña del total del inmueble, para luego completar la compra del total del inmueble.

5. Documentos A Revisar

Cuando ya has decidido comprar el inmueble, es importante revisar si el que te está mostrando la propiedad sea realmente el dueño, porque se han dado casos donde los estafadores toman una casa en alquiler y se hacen pasar por los dueños para timar a los incautos.

Básicamente no hay que fiarse de nada. Revisa absolutamente todo.

  • A. DNI De Los Propietarios

  • No deberías estar contento con sólo la copia, investiga en Internet si realmente ellos son quienes dicen ser.

  • B. HR y PU (Cartilla Municipal)

  • La cartilla que entrega la municipalidad para el pago de arbitrios e impuesto predial, se encuentran estas 2 hojas.

    Mira que el metraje del inmueble coincida con lo que dice la partida electrónica, sino podría haber problemas y ser necesarias rectificaciones que demorarán bastante la venta.

  • C. Recibos

  • El objetivo de solicitar los recibos es para comprobar que el inmueble no tiene deudas y que todo pago está al día.

    Debemos solicitar recibos de:

    • Agua.
    • Luz.
    • Teléfono.
    • Cable.
    • Arbitrios Municipales.
    • Impuesto Predial Anual.

    En el caso del impuesto predial, es necesario que esté pagado por todo el año, aunque la transacción se realice en Enero.

6. Testimonio De Compra/Venta

Con tantas estafas que se están dando en registros públicos, actualmente varios bancos solicitan el testimonio de compra-venta anterior para asegurarse que se está comprando un bien que no ha sufrido una transferencia fraudulenta.

Algunos bancos lo exigen, algunos no.

7. Copia Del Poder Si Existe Un Apoderado

Cuando hay varias personas que desean vender el inmueble, es muy recomendable darle el poder a uno para que realice toda la operación.

El poder puede estar muy limitado a la compra-venta y pago de comisiones, para que no puedan existir abusos.

8. Partidas Electrónicas

Ahí es donde está consignado quién es el dueño del inmueble, sus medidas, lo que incluye y lo que no incluye.

También ahí pueden verse si hay bloqueos, cargas y deudas que pesan sobre el inmueble. Si se venden estacionamiento y depósitos, también hay que solicitar las partidas de cada uno de estos inmuebles.

9. Planos (si es casa) o Certificado de Parámetros (si es terreno)

Si es un terreno, debes solicitar el certificado de parámetros para saber qué se puede construir.

Si está construido, entonces los planos pueden ayudarte a resolver algunos quebraderos de cabeza, por lo que es bueno solicitarlos.

Entre ellos puedes solicitar:

  • A. De Ubicación
  • B. Cerco Perimétrico
  • C. Estructuras
  • D. Instalaciones Eléctricas
  • E. Instalaciones Sanitarias


10. Reglamento Interno Si Es Departamento

El reglamento de propiedad horizontal regula lo que se le permite o no a los vecinos en un edificio, así que es importante saber de antemano las condiciones, no vaya a ser que no puedas mudarte con tu mascota que dicho reglamento no permite.

Nunca está demás decir que el contrato (minuta) de compra-venta debes leerlo con mucho cuidado y preferible con tu abogado o agente inmobiliario al costado para que te asesore sobre cada punto.


Sobre La Compra De Un Bien Futuro

Muchas personas compran proyectos en planos y para reducir al mínimo los riesgos de estafas, deberías considerar los siguientes puntos:

  • A. Constructora De Prestigio

  • Si compras tu proyecto en una constructora de prestigio, no es que esté asegurado que todo vaya bien, pero es mucho más probable porque supuestamente la empresa tiene una reputación que cuidar para continuar en el mercado.

  • B. Que Esté Financiada Por Un Banco

  • Lo bueno que un proyecto esté financiado por un banco es que si la constructora incumple sus compromisos, el banco toma el liderazgo y concluye el proyecto.

Consideraciones Para La Compra Al Crédito

Debes tener en cuenta la cuota inicial y el monto de la cuota a pagar. También es bueno saber de qué beneficios puedes gozar en cuanto a exoneraciones y facilidades en la institución bancaria.

No basta comparar el interés, compara el monto de la cuota para saber cuál crédito te resulta más económico.

Infografía. El Proceso De Una Venta Inmobiliaria.

La venta inmobiliaria es un proceso complejo, pero para hacerlo más fácil de comprender, hemos creado una infografía que muestra las posibilidades que puede tomar una venta inmobiliaria y los posibles resultados que son los más probables en cada uno de los casos.

Infografía: Proceso De Venta Inmobiliaria

Como el espacio no es tan amplio, no se lee tan bien. Para verlo grande, puedes darle click a la infografía para que cargue en nueva pantalla y luego otro click para maximizarla y verla con mucha más claridad y en pantalla completa.



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Ancianita De 97 Años Puso Su Casa En Venta Y Cuando Los Inmobiliarios La Vieron, Se Quedaron Paralizados!

Cuando los inmobiliarios llegaron a esta casa en las afueras de Toronto de una señora de 97 años, nada les podía dar señales que esta no fuese una casa típica y común.

Lo cierto es que la mujer que la estaba vendiendo ya tiene 72 años viviendo en ella y durante toda su vida en ella sólo la ha remodelado 1 vez, pero cuando veas su interior, verás que no era necesario remodelarla más.

Apenas ingresas a la casa, verás un hermoso lugar por la combinación de colores pastel y oro que te llegarán al corazón. Se nota la atención que ha puesto esta ancianita en los detalles por todo el lugar.


Para que vayas a través de una máquina del tiempo hacia los años 40, manteniendo un muy buen gusto decorativo.


Sin duda, tenemos aquí una abuelita que cuida mucho los detalles.


Toda la casa da una sensación de brindarle a uno un perfecto viaje en el tiempo y los colores pastel, no desencajan, sino que armonizan totalmente con el ambiente.


Una salita de estar que te hará pasar momentos inolvidables. Todo esto puede ser motivador en el momento en que tú mismo quieras poner tu casa en venta.


Toda la casa es color rosa, excepto la habitación principal que es morada. Parece que el marido no se sentía a gusto con el color rosa en su habitación.


Tiene un baño con su propio estilo.


También tiene una sala de bar en el piso de abajo.

Espera! Cuéntale a tus seguidores para que también se maravillen con la casita.




Tiene su lavandería bien equipada, estilo vintage y funcionando muy bien.


Tiene su espacio de relación extrema en el jardín y para juegos de los niños y mascotas.


El precio de esta preciosura en forma de máquina del tiempo es de 575,000 Euros, lo cual no se ve mal comparando con muchas de las casas de Lima. Dame tu opinión de esta casa y compártela en Facebook para que tus amigos queden encantados con ella.

Todo Lo Que Deberías Saber Sobre El Impuesto De Alcabala En Perú

Vamos a ver acá todo lo que deberías saber en la práctica sobre la Alcabala, definición, concepto, significado y además vamos a colocar un poco de historia para que conozcas sus orígenes. Si es que quieres vender tu inmueble, no debes preocuparte, porque la alcabala, la paga quien compra, no el que vende.

Historia De La Alcabala

La alcabala data de la edad media y para Latinoamérica, es un impuesto que viene de la época colonial, que gravaba toda actividad económica y daba muy importantes ingresos directos al reino español. El diezmo recaudaba más, pero iba para la iglesia y el rey recibía una determinada parte. La palabra viene del árabe "alqabála" y la palabra cábala (del árabe que significa tributo recibido) y alcabala están bien relacionadas.

Comenzó como un impuesto local allá por el siglo once. Algunas guerras por los años 1,350 hicieron que la alcabala se hiciera permanente y de libre uso del rey. Primero era un 5% del valor de comerciar, luego fue 10% que casi nunca se aplicó.

Definición De La Alcabala Hoy

Actualmente la Alcabala ha quedado como un impuesto que se paga sólo por la transferencia de bienes inmuebles, ya que los demás bienes de la economía están gravados por el IGV (Impuesto General a las Ventas). Sea que compres o te regalen el inmueble (con una donación), igual tienes que pagar alcabala. Hay algunas excepciones y vamos a verlas.

¿Quién Paga El Impuesto De Alcabala?

El impuesto lo debe pagar el comprador del inmueble. Este valor a pagar (o base imponible) como mínimo tiene que ser el del auto-avalúo del año en que ocurre la transferencia.

¿Cuánto Es El Monto A Pagar Por Alcabala?

El monto a pagar por concepto de Alcabala, es el 3% del valor del inmueble, pero sigue leyendo porque hay excepciones y descuentos.

Inafecto

Hay un monto que está excluido de pago y se trata de 10 unidades impositivas tributarias (UIT). El valor de la UIT (Unidad Impositiva Tributaria) es de S/ 4.150 en 2,018, según el decreto supremo Nº 380-2017-EF publicado a fines del año 2,017 en el diario oficial "El Peruano".

Esto quiere decir que si compras una cochera por valor de 30,000 soles, no tienes que pagar alcabala por ella porque es menos del valor necesario para cobrarlo, que es a partir de 41,500 soles, (10 UIT).

Justamente este monto de exoneración permite mostrarte un caso práctico sobre cómo bajar el pago de la alcabala para los clientes, y se pueden lograr muy buenos ahorros, según las circunstancias.

No pagan Alcabala los inmuebles de primer uso, como los bienes futuros que le compras a una inmobiliaria. Esto se hizo para promover el negocio de la construcción, pero perjudica a quienes venden su vivienda de segundo uso que sí paga alcabala. Las constructoras sí tienen que pagar la alcabala que corresponde a la compra del terreno, pero en el monto total de un proyecto, realmente no es un valor significativo.

Tampoco pagan alcabala los inmuebles dados en anticipo de herencia, como lo indica la ley tributaria municipal. Transferencias de propiedad por causa de muerte o sucesión intestada (cuando no hay testamento) tampoco, así mismo, tampoco pagan alcabala las propiedades que han sido objeto de una división y partición de una herencia.

Tampoco pagan Alcabala los que realizan autoconstrucción. Si un grupo de personas se juntan para comprar un terreno y construyen departamento, estos estarán inafectos al pago de la Alcabala porque son los mismos que aportaron cuando compraron el terreno. Esto está amparado por el artículo 27 de la ley de tributación municipal.

Entonces. ¿Cómo Se Calcula El Pago De Alcabala?

Una vez que sabemos todos los datos, entonces ya es fácil de calcular. Supongamos que compramos un departamento económico de 100,000 soles de segunda, entonces, como no está exonerado (al ser de segundo, debemos de pagar la Alcabala) primero reducimos el monto inafecto de 10 UIT que son: 41,500 soles al valor de hoy. Lo que queda es: 100,000 - 41,500 lo que nos da: 58,500. Ahora hay que tomar el 3% de ello, y sería: 58,500 *.03 = 1,755 soles de pago.

Acá abajo tienes una calculadora para tu pago de alcabala por favor, no te olvides de copiar el enlace que está abajo de la calculadora y ponerlo en tu blog para que tus amigos puedan calcular fácilmente el monto de pago de su Alcabala.

(Esto fue modificado usando mis antiguos y vetustos conocimientos de programación en Javascript, no hay validaciones, así que no pongas letras, ni montos más bajos que las 10 UIT porque sale negativo, pero sí lo calcula bien):


Valor De La UIT        
Valor Del Inmueble   
Monto De Alcabala 





Para enlazar a ésta página, puedes copiar el código de acá abajo:




¿Cómo Se Paga La Alcabala?

El pago se hace en la SAT. Una vez que se realiza el pago, tendrás un recibo que deberás llevar a la notaría para poder continuar con la operación de compra-venta del inmueble.

Plazo Para El Pago

Existe un plazo máximo para pagar la alcabala y puede ser hasta el último día hábil del siguiente mes en que se ha hecho la transferencia del inmueble, sino te van a adicionar intereses.

Detalles Que Debes Conocer Sobre La Minuta De Compra Venta Para No Ser Estafado

A la hora de concretar la venta de un inmueble, se tiene que redactar una minuta de compra-venta, que no es más que un contrato que determina las condiciones que se van a usar para concretar la operación inmobiliaria y es el documento sobre el cual se crea la escritura pública. La escritura pública, junto con el registro en SUNARP te hace propietario del inmueble.

Hay que notar que anteriormente bastaba mostrar la inscripción en registros públicos, pero con las estafas de la red Orellana, entre otras, ahora registros públicos ha perdido su validez de antaño y se exigen otros documentos para sustentar la propiedad del bien inmueble.

¿Qué Partes Tiene Una Minuta De Compra-Venta?


1. Identificación De Las Partes

Lo primero es establecer los nombres de los dueños, con sus DNI y su dirección legal, así como los nombres de los compradores, sus DNI y su dirección legal.

2. Se Declaran Los Activos En Venta

Se indican todas las partidas electrónicas que están incluidas en la compra-venta, sus direcciones, así como sus números de partidas electrónicas. Si la dirección que figura en el PU es diferente a la que figura en la partida electrónica, es mejor especificarlo, ya que si hay diferencias, el notario podría rechazar la minuta.

3. Las Condiciones De Venta

Aquí es donde dice que los "LOS VENDEDORES transfieren en venta real y enajenación perpetua el 100% de las acciones y derechos de LOS INMUEBLES" y le dan todos los derechos que incluyen: "usos, costumbres, entradas, salidas, la declaración de fábrica, aires, suelo, subsuelo, servidumbres y todo cuanto de hecho o por derecho corresponde a LOS INMUEBLES.

Si es que no quieres venderlo todo, pues tienes que indicarlo. También se dice que el precio fue justo y que no hay lugar a reclamos.

4. El Precio y Forma De Pago

Imagina que estás vendiendo un departamento con 2 cocheras y un depósito.

Aquí es donde un buen agente inmobiliario aplica sus conocimientos y en lugar de colocar un precio por el conjunto total, coloca a la venta 4 ítems por separado, con las cocheras y el depósito valorizados en 10 UIT (20 UIT si son dueños 2 personas y 30 UIT si son dueños 3 y así), para no pagar Alcabala en ellos y a la vez, disminuir el monto de Alcabala que paga el comprador (porque el impuesto de la Alcabala lo paga el que compra la vivienda, no el que vende).

Es conveniente colocar el número del cheque de gerencia en la Minuta y comprobar que el cheque de gerencia sea real porque se pueden falsificar. Una simple llamada al banco puede aclarar el asunto y evitar un horror a la hora de intentar cobrar un cheque falso.

Todo esto se hace "mediante fe de entrega notarial", que quiere decir que debes creerle al notario lo que dice. Los pagos pueden hacerse también en partes. Una parte cuando se firma la minuta y otra cuando se firma la escritura pública.

Usualmente se coloca una clausula que dice que se está pagando todo y el vendedor no tiene nada que reclamar. Hay que tener cuidado con eso porque se han dado casos en que se plantea con el comprador que va a haber un pago en 2 partes, pero en la minuta no dice nada de eso y luego legalmente ya no tendrías nada que reclamar y perderías la mitad del dinero de la venta de tu inmueble.

5. Reserva De La Propiedad

Aquí se coloca que el inmueble sigue en propiedad del inmueble mientras no se haga el pago total. Si hay una venta por partes, ten cuidado de nunca vender más del 50% del inmueble (por ejemplo: un 51%) y permitir que el comprador viva en el inmueble antes de haber pagado el faltante, porque podría no pagarte y desalojarlo sería imposible porque tiene más del 50% de propiedad del inmueble. Nunca es buena idea dejar vivir al comprador en el inmueble aunque haya pagado sólo un 10% porque el juicio sería una real pesadilla. Mejor espera que te pague y recién ahí, déjalo entrar al inmueble.

6. Condiciones Para La Escritura

Se dice que las partes deben traer los documentos necesarios.

7. Obligaciones De Ambos

A. De Los Compradores

Se indica que los compradores asumen todas las obligaciones futuras por ser nuevos dueños, pero si existían problemas antiguos, los vendedores no pueden desentenderse, ya que están obligados a la evicción. Esta responsabilidad de los vendedores no se puede eludir aunque no se incluya en la minuta, pero siempre es bueno colocarlo. También se pone que los compradores no tienen nada que reclamar.

B. De Los Vendedores

Que están conformes, que no hay problemas sobre el inmueble, que no hay vicios ocultos (problemas que no se ven fácilmente), que se comprometen a dar todos los documentos necesarios,

8. Libre De Cargas

Se indica que el inmueble no tiene atado nada que genere beneficios para otras personas.

9. Pagos

Se coloca que los vendedores deben pagar el impuesto predial de todo el año (de hecho, al llegar a este punto ya lo han hecho porque es una condición para seguir con la minuta), pero también se indica que deberían pagar toda deuda del inmueble hasta la fecha de la transferencia.

10. Declaración Jurada

Se indica que se incluye: HR, PU, predial de todo el año pagado, alcabala pagada y pago del impuesto a la renta por parte de los vendedores.

11. No Anulación

Se indica que el contrato no se puede anular. Se indica que los domicilios son los indicados al principio del contrato y se indica quién va a resolver cualquier discrepancia. Si no se indica, entonces el encargado de resolver las discrepancias será el poder judicial o podría colocarse un tribunal arbitral. En caso de querer resolver mediante tribunal arbitral, entonces hay que copiar exactamente el párrafo dado por ellos dentro del contrato.


Finalmente

Finalmente vienen las fechas y las firmas de todos los implicados. Abajo tienes un ejemplo completo que te puede ahorrar algo de dinero para que el abogado no tenga que redactar nada, (sólo revisar y firmar, así cobra menos), pero esto ya ha pasado por revisión y se usó en una compra-venta real, así que puedes ahorrar algo de dinero con este ejemplo.

Ejemplo Completo (Puedes Copiar y Pegar)

Señor Notario

Sírvase extender en su registro de Escrituras Públicas una en la conste el Contrato de CompraVenta (en adelante el "CONTRATO") que celebran por una parte, la sociedad conyugal conformada por el Sr.……, peruano, identificado con documento nacional de identidad número …… de estado civil casado con la Sra.……, con documento de identidad número ……, ambos con domicilio en ………, provincia y departamento de Lima, Perú, que en adelante se les denominará "LOS VENDEDORES"; y de la otra parte, la Sra.………… identificada con documento nacional de identidad número ……… peruana de estado civil casada con el Sr.……identificado con documento nacional de identidad número………, ambos con domicilio en ………, Provincia y Departamento de Lima, Perú que en adelante de les denominará "LOS COMPRADORES".

Para los efectos a que se contrae el Contrato, LOS VENDEDORES y LOS COMPRADORES son aquí y en adelante referidos en conjunto como las "Partes".

El presente Contrato se celebra en los términos y condiciones señalados en las cláusulas siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES Y DECLARACIONES

LOS VENDEDORES declaran ser propietarios del departamento número ………, cuyos linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica N° ……… del Registro de Propiedad de Inmuebles de la ciudad de Lima-SUNARP y el estacionamiento número 1 cuyos linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica …… del Registro de Propiedad de Inmuebles de la ciudad de Lima-SUNARP que en adelante se les denominará "LOS INMUEBLES".

SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO

2.1 Por el presente documento, LOS VENDEDORES transfieren en venta real y enajenación perpetua el 100% de las acciones y derechos de LOS INMUEBLES descritos en la primera cláusula del presente contrato a favor de LOS COMPRADORES.

2.2 La transferencia y enajenación de LOS INMUEBLES se realizará "Ad-Corpus" y comprende e incluye el derecho de LOS COMPRADORES a acceder, ejercer y gozar de todos los derechos que le concede la condición de propietario, incluyendo los usos, costumbres, entradas, salidas, la declaración de fábrica, aires, suelo, subsuelo, servidumbres y todo cuanto de hecho o por derecho corresponde a LOS INMUEBLES, sin reserva ni limitación alguna. A tales efectos, queda expresamente establecido que la transferencia de propiedad y la entrega de la posesión de LOS INMUEBLES debidamente desocupados, así como toda la documentación referida a los bienes materia de la venta por parte de LOS VENDEDORES a favor de LOS COMPRADORES se deberá cumplir a la firma de la escritura pública que esta minuta origine.

2.3 La partes declaran que entre LOS INMUEBLES que se transfieren y el precio de venta pactado por las partes, existe justa y perfecta equivalencia y que si hubiese alguna diferencia que al momento de la firma de este contrato, y/o el instrumento público que origine, no fuese percibida, se hacen de ella mutua gracia y recíproca donación, renunciando expresamente a toda acción o excepción que pueda invalidar los efectos legales de este contrato y a los plazos para interponerlas.

TERCERA: DEL PRECIO Y LA FORMA DE PAGO

Las partes acuerdan libremente y pactado de común acuerdo que el precio del departamento número ……, consignado en la partida electrónica N° ………… asciende a la suma de S/. …… (…… y 00/100 Soles) y el precio del estacionamiento número 1 consignado en la partida electrónica N° ……… asciende a la suma de S/. …… (…… y 00/100 Soles), lo cual se cancelará en 2 partes. La primera parte será de S/. …… (…… con 00/100 Soles) a la firma de esta minuta mediante cheque de gerencia número ………… del banco ……… mediante fe de entrega notarial y los restantes S/. …… (…… con 00/100 Soles) a la firma de la escritura pública mediante cheque de gerencia número …… del banco ……… mediante fe de entrega notarial.

LOS VENDEDORES declaran que con la entrega de los 2 cheques de gerencia no negociables mencionados en la presente clausula se da por cancelado el íntegro del precio de venta por "LOS INMUEBLES", surtiendo todos los efectos cancelatorios, no teniendo nada que reclamar a "LOS COMPRADORES" en el futuro.

CUARTA: RESERVA DE PROPIEDAD

Las partes contratantes convienen que LOS VENDEDORES se reservan la propiedad de LOS INMUEBLES materia del presente contrato, hasta la cancelación del precio total de venta.

QUINTA: CONDICIONES PARA LA CELEBRACION DE LA ESCRITURA PUBLICA DE COMPRAVENTA

Las partes acuerdan expresamente que para la celebración de la Escritura Pública que el presente contrato de compraventa motive, las partes se obligan a entregar los documentos legales requeridos para la formalización del presente contrato.

SEXTA: DECLARACIONES y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Declaraciones De "LOS COMPRADORES"

LOS COMPRADORES declaran a LOS VENDEDORES que a la fecha de celebración de la escritura pública que genere el presente contrato:

6.1 Se obligan a asumir la totalidad de las obligaciones futuras emergentes del presente Contrato y derivadas de la titularidad de LOS INMUEBLES, excepto de aquellas que hayan surgido con anterioridad a la suscripción del presente contrato, obligándose LOS VENDEDORES al saneamiento por evicción según ley.

6.2 Que LOS COMPRADORES tienen conocimiento del estado físico y legal en el que se encuentran LOS INMUEBLES y manifiestan su conformidad con el estado actual de los mismos.

Declaraciones De "LOS VENDEDORES"

LOS VENDEDORES declaran que a la fecha de celebración del presente Contrato:

6.3 LOS VENDEDORES establecen su plena conformidad con la presente compra venta.

6.4. Que a la fecha LOS INMUEBLES se encuentran libres de gravámenes, cargas, anotaciones, tachas, litigios judiciales, arbitrales o administrativos que limite, restringa o prohíba la suscripción del presente Contrato y/o afecten el cumplimiento de las obligaciones que se generan en virtud del mismo.

6.5 LOS VENDEDORES declaran que no existen vicios ocultos sobre LOS INMUEBLES.

6.6 LOS VENDEDORES se comprometen a entregar y/o a suscribir todos los documentos que resulten necesarios a fin de que LOS COMPRADORES obtengan la INSCRIPCION REGISTRAL DEFINITIVA de LOS INMUEBLES a su favor, ya sean Minutas y Escrituras Públicas Aclaratorias, Ratificatorias, otorgamiento de poderes y/o cualquier otro documento que sea necesario para obtener dicha inscripción.

SEPTIMA: CARGAS Y GRAVAMENES

LOS VENDEDORES declaran que sobre LOS INMUEBLES no pesan gravámenes, cargas o medidas judiciales o extrajudiciales de ninguna clase, ni derechos de opción, derechos de usufructo, derechos de conversión o preferencia u otros derechos, acuerdos de cualquier clase de compromisos relacionados a LOS INMUEBLES.

OCTAVA: PAGO DE TRIBUTO

8.1 LOS VENDEDORES se obligan al pago del Impuesto al patrimonio predial correspondiente al ejercicio del año………, así como a todos los demás tributos, impuestos, tasas, contribuciones y derechos que afectan a LOS INMUEBLES y que se generen hasta la fecha en que se produzca la transferencia de propiedad de los mismos.

8.2 El impuesto de alcabala, así como los derechos notariales y registrales a que se contrae la presente transferencia serán pagados por LOS COMPRADORES.

NOVENA: DECLARACION JURADA

Las partes se obligan bajo juramento a adjuntar a esta minuta, el PU, HR, pago del impuesto predial correspondiente al año ……, pago del impuesto de Alcabala de LOS INMUEBLES materia de transferencia y pago por la ganancia de capital - impuesto a la renta. La presente declaración jurada se realiza de acuerdo a la Directiva Número 07-2005-SUNARP-SN aprobada por la Resolución número 318-2005-SUNARP-SN, ratificando lo expuesto al suscribir la Escritura Pública que la presente minuta origine.

DECIMA: OTRAS DISPOSICIONES

Las partes declaran expresamente que en la celebración de este contrato no ha mediado vicio alguno que pudiera invalidarlo, pues cada parte lo suscribe por su propio interés y beneficio; renunciando en consecuencia a cualquier acción judicial o extrajudicial, incluyendo a los plazos comunes o especiales para interponerlas o ejercerlas, que tienda a invalidar, anular o declarar nulo o ineficaz en todo o en partes este contrato y/o instrumento, o los que en el futuro puedan suscribir las partes conjuntamente o por separado, como consecuencia de las relaciones contractuales que se deriven de este contrato o el contenido de este instrumento.

Las partes señalan, para todo efecto legal, como sus domicilios los consignados en la introducción del presente contrato. Cualquier variación a los indicados domicilios será válida y exigible entre las partes si se realiza mediante comunicación cursada por la vía notarial con una anticipación no menor de diez (10) días a la fecha programada para la modificación.

Las partes acuerdan que todo litigio y controversia resultante de este contrato o relativo a éste, se resolverá mediante el arbitraje organizado y administrado por la Unidad de Arbitraje del Centro de Análisis y Resolución de Conflictos de la Pontificia Universidad Católica del Perú de conformidad con sus reglamentos vigentes, a los cuales las partes se someten libremente, señalando que el laudo que se emita en el proceso arbitral será inapelable y definitivo.

Agregue usted, Señor Notario, las cláusulas de ley y sírvase elevar a escritura pública la presente minuta y sírvase expedir los partes para el registro de la propiedad inmueble de lima.

En señal de aceptación y conocimiento de todas las clausulas del presente contrato suscriben los otorgantes a efecto de darle pleno cumplimiento.

Lima, ……………

_____________________ ______________________

Sr. ………………………… Sra. ………………………
DNI: ……………………… DNI: ………………………
"LOS VENDEDORES"

_____________________ ______________________

Sra. ……………………… Sr.……………………………
DNI: ……………………… DNI: ………………………
"LOS COMPRADORES"


¿Qué Es Blockchain Y Porqué Será Importante Para El Mundo Inmobiliario?

Era el año 2,008 y la crisis financiera había estallado y Lehman Brothers se había declarado en quiebra, y las gigantescas Fannie Mae y Freddie Mac creadas justamente durante la gran depresión de 1,929 habían sido intervenidas por el gobierno cuando unos profesionales de la criptografía decidieron crear una moneda que permitiese existir sin apoyo de ningún gobierno, banco o ente local. Así se les ocurrió crear el Bitcoin que basa toda su filosofía en el Blockchain.

Blockchain es un concepto que nació como fundamento para la invención del Bitcoin en el 2,009, la principal criptomoneda de las cientos (actualmente existen casi 1,000 criptomonedas distintas) que actualmente están en circulación.

La importancia del Blockchain va mucho más allá del uso para hacer posible las transacciones con criptomonedas y en éste artículo vamos a ver qué es lo que tiene que ver con el mundo inmobiliario, no específicamente el Bitcoin, ya que se han hecho muy pocas compras de vivienda con Bitcoins, sino por la importancia del Blockchain que puede ser aplicado al mundo inmobiliario.

¿Qué Es El BlockChain?

No viene a ser más que un registro de transacciones digitales que mueve los datos de manera que se asegura que nadie pueda "falsificar dinero" (para el caso de criptomonedas, para el caso de documentos, no se pueden falsear datos de ninguna manera).

El Blockchain (también conocido como tecnología de contabilidad distribuida o DLT) es pública o también privada según cómo se configura, se comparte entre muchos que participan en la red, está protegida por criptografía y se organiza en bloques relacionados entre sí por las matemáticas y es la base de del Bitcoin, así como muchas otras criptomonedas que existen en la actualidad.

Es gracias a éste registro que las personas pueden transar unas con otros con total confianza, ya que lo que ha sido escrito ni puede borrarse ni repetirse.

En un blockchain pueden registrarse cualquier tipo de activo digital, sean: aplicaciones, documentos, acciones, a través de contratos inteligentes (smart contracts) que pudieran ser ejecutados de manera automática.

Esto no es poca cosa, ya que un estudio de IBM señala que para el 2,021, el mercado total de Blockchain podría estar en el nivel de 2,312 millones de dólares. Una de las razones para su adopción será el problemático sistema bancario para envío de dinero con sistemas como SWIFT o IBAN, que si bien funcionan, son carísimos para lo que es posible hacer con Bitcoin por ejemplo.

Típicamente para un envío de dinero al exterior, mi banco local me cobraba $13 dólares y el banco receptor en Estados Unidos unos $20 dólares y eso para una cantidad de $1,000. Usando Bitcoins, la transferencia de dinero resulta casi gratis y no es que los bancos piensen que la gente común va a usar Bitcoins para sus transferencias, pero ellos están ya pensando en usar criptomonedas como Ripple (cuyo valor está subiendo bastante)para lograrlo por haber sido creada pensando específicamente en los bancos.

En Resumen ¿Qué Es Blockchain?

Es una base de datos no centralizada, sino que es distribuida, formada por bloques que están encadenados unos con otros (lo cual evita su modificación). Los mineros reciben la transacción, la procesan y se valida. Se coloca un timestamp (que en informática indica la fecha y hora exacta de cada transacción) y esta cadena se puede grabar de manera privada o anónima dependiendo de cómo se implementa.

Por si acaso, el Bitcoin no es anónimo, si bien no es tan fácil descubrir la identidad que está detrás del dueño del wallet (monedero) que se está usando, aunque hay otras criptomonedas que en verdad son anónimas.

Todo el sistema está protegido por criptografía y lo principal es que no se necesita de un lugar que brinde la confianza, como en los sistemas tradicionales usando la banca, alguna empresa o los estados porque es distribuido.

Esto último es lo que pone nerviosos a algunos países, porque pierden el control de la moneda y es una de las razones por las que Venezuela es uno de los países latinos que más está a la cabeza en la inversión de Bitcoin, por la situación crítica del gobierno, el sitio coin.dance registro un volumen récord de $1,7 millones de dólares invertidos en Bitcoins.

Los venezolanos están comprando productos en el exterior en sitios que aceptan pagos mediante Bitcoin y con ello, hacen uso de la tecnología Blockchain tal vez, sin saberlo. Comparen esto con el volumen de Bitcoins que se compran en Perú, que son sólo de: $64,661 dólares.


Ethereum, Más Allá Del Bitcoin

Si bien el Bitcoin fue la primera y es la reina de las criptomonedas, Ethereum está creciendo con mucha fuerza por su blockchain permite la realización de contratos entre las partes. De hecho, si quieres invertir en criptomonedas, el Bitcoin está ya caro (aunque dicen que cada Bitcoin valdrá $100,000 dólares para el 2,030) y hay que ver otras opciones muy interesantes como Ethereum o Ripple.

Grandes Ahorros

En América Latina, más del 40% del valor de las primas de los seguros se gasta en trámites. Eso quiere decir que si habría una forma de automatizar eso, entonces la gente podría estar más cubierta por menos dinero.



Beneficios Para El Sector Inmobiliario

Cualquier negocio que implique intermediación, se podría beneficiar del Blockchain, haciendo que sea más barato y por lo tanto, mejorar la competitividad y la eficiencia de las empresas que prestan el servicio de intermediación. Si no es para ganar más dinero, entonces al menos podrán ofrecer el servicio de manera más económica, sin perjudicar sus ingresos.

Uno de los beneficios para la industria inmobiliaria es la posibilidad de notarización de documentos. Ya el argentino Manuel Araoz ha creado una aplicación llamada "Proof of Existence" que permite validar documentos, sin importar en lugar donde se encuentren, que funciona las 24 horas del día y a un costo muy bajo. ¿Desaparecerán las notarías? No creo, pero que tendrán que hacer una seria reinvención para mantenerse vigentes.

Así como dicha aplicación, existen cientos de ellas para Blockchain, sólo que ninguna se ha convertido en un estándar.

Todavía no hay nada concreto Blockchain si es que quieres empezar la venta de tu departamento, pero es posible que veas

Conclusión

La tecnología Blockchain facilitará muchas cosas y hará que sean mucho más económicos varios procesos que actualmente resultan costosos. Todo no está más que comenzando y los verdaderos frutos los vamos a comenzar a ver dentro de los próximos años.

¿Apocalipsis Inmobiliaria?

Saliendo a comer uno de estos días, no pude evitar darme cuenta de estos anuncios que estás viendo en la foto.

Son 7 anuncios de alquileres y ventas con cartel amarillo y blanco y el octavo anuncio, (más grande en la foto) es de un terreno que tiene ofreciéndose en alquiler ya varios años, sin resultados. Esto es algo que he venido notando poco a poco, pero cuando me di cuenta de esto, realmente me dio que pensar, así que si estás vendiendo tu inmueble o tratando de alquilar tu inmueble, te interesa leer este artículo.

Sacudida En El Mundo Inmobiliario

El mundo inmobiliario ha estado siendo estremecido continuamente durante el último tiempo, pero lo que sorprende es que ahora se ven muchos más anuncios de alquileres y ventas que duran bastante tiempo sin ser tomados y la crisis política que estamos viviendo posiblemente no va a hacer menos que complicar las cosas.

Los dueños de inmuebles aun no se acostumbran a que los precios han bajado y siguen solicitando precios que no están acorde a la realidad del mercado.

Bajón Terrible En Los Alquileres

Lo que ha sido bastante impactado son los precios de los alquileres y más los alquileres de alto precio. Pongamos por ejemplo: esta casa en la urbanización 3 Marías de Surco que hace 1 año aproximadamente estaba alquilándose a 2,300 dólares americanos y ahora, es muy difícil conseguir un cliente que siquiera pague $1,600, a decir de algunos, su precio real está ahora entre $1,500 y $1,600 dólares, lo cual es más de 60% de descuento, lo cual parece ya un descuento de una tienda de ropa, pero es una amarga realidad para los propietarios de inmuebles de alto precio.

Hace un par de días recibí una oferta por el mismo de $1,400 y finalmente $1,500 dólares que a la dueña le pareció escandalosamente baja, pero probablemente está más o menos con la realidad del mercado.

Si eres lector de éste blog, lo mejor para alquilar como negocio y para tener un ingreso fijo es tener algunos inmuebles de rango medio, en lugar de tener uno caro. Si compras inmuebles muy baratos para alquilar, te encuentras con mucha gente que no paga la renta y tendrás muchos problemas judiciales, por otro lado, si compras un inmueble caro, no sólo te demoras en conseguir un cliente, sino que cuando viene alguna crisis como la que estamos pasando, el precio baja mucho y puede resultar impactante para tu economía.

¿Qué Hacer?

Bueno, si ya has estado leyendo este blog por algún tiempo, ya conoces mi consejo, pero ahí va para los que son nuevos. Si el alquiler está más bajo de lo que piensas, pero ya ha pasado cierto tiempo y no se ha alquilado tu inmueble, entonces toma una de las ofertas que te hayan hecho porque la idea tampoco es quedarse con un inmueble vacío por muchos meses. De hecho, si no te pones terco y le dices a tu agente inmobiliario de confianza que pruebe diferentes precios, pronto se va a dar cuenta del precio exacto que el mercado está dispuesto a pagar en el momento actual.

Asegúrate de no alquilarlo por periodos tan largos, porque la economía podría rebotar y no estarías sacando el mayor precio posible por tu inmueble. También es conveniente que converses con tu inquilino que habrá aumentos cada año de acuerdo a IPC (Indice de Precios Al Consumidor).

Conversarlo antes con tus inquilinos, hace que sea mucho más fácil negociar el aumento cuando viene el siguiente año, a diferencia de hacerlo en el momento que quieras firmar un nuevo contrato (algo así como: "guerra avisada no mata gente").

¿Qué Hacer Si Tienes Un Terreno Grande o Un Edificio?

Si esta es tu situación, entonces tienes un verdadero lío porque estos inmuebles no se alquilan por períodos cortos. Si tienes un edificio, mi consejo es procurar dividirlo y alquilarlo como tiendas comerciales, oficinas o habitaciones (consejo que le di a un cliente que tenía uno alquilando por 4 años sin éxito y ahora ya está alquilando parte del mismo).

Si tienes un terreno la situación es más complicada porque seguramente tu público objetivo son empresas grandes que querrán un espacio grande de alquiler y también querrán alquilarlo por largos periodos de tiempo. Aquí lo que tienes que hacer es un poco de proyección financiera para ver el probable beneficio que pudieras lograr en diferentes escenarios, una pequeña simulación de Montecarlo.

La simulación de Montecarlo es crear diversos escenarios posibles para ver cuál de las opciones puede resultar mejor. Esta simulación no es nada complicado, ni nada del otro mundo. El terreno de la foto, ya tiene como 4 años que se está alquilando y parece que los dueños no han aplicado esta fórmula para su decisión, porque de resultar rentable alquilarlo al precio actual, ya lo estarían haciendo, pero si no, entonces el letrero no tendría que estar ahí y sólo tendría que colocarse cuando el momento de alquilar sea adecuado.

Conclusión

La situación inmobiliaria está un poco difícil, sí es cierto, pero en realidad sólo hay que esperar un poco para que las cosas comiencen a mejorar.



Quiera Dios que no hayan más remezones políticos y se establezca la confianza para que los inversionistas, muevan más su dinero en el negocio inmobiliario.