¿Quién Paga Los Arbitrios Municipales, El Dueño O El Inquilino?

La respuesta corta es: El inquilino es quien paga los arbitrios municipales en los contratos de alquiler de inmuebles, pero no siempre eso es así. Muchas veces, el dueño decide recibir el concepto completo del pago del mes de alquiler + el pago correspondiente a los arbitrios para él mismo realizar el pago.

Eso se hace a veces para evitar que el inquilino sólo pague el mes de alquiler y no pague sus arbitrios, dejando deuda al dueño del inmueble que luego la municipalidad le cobrará al dueño en caso que el inquilino no pague lo que le corresponde. Lo peor es que luego de desalojar a un inquilino y perder dinero de la renta, uno le debe a la municipalidad.

¿Qué Hay De Otros Pagos Como El Impuesto Predial?

El impuesto predial siempre lo asume el dueño del inmueble, no conozco casos en que se haya tratado en los contratos que el inquilino lo haga, aunque podría ser una posibilidad también si es que ambos se ponen de acuerdo en este punto.

¿Quién Paga El Mantenimiento Del Edificio?

Al igual que lo que pasa con los arbitrios municipales, este pago lo puede hacer directamente el inquilino o se puede llegar a un acuerdo con el inquilino para que el dueño reciba el monto completo y luego sea el dueño quien pague el mantenimiento. Si es que se plantea que sea el inquilino sea quien deba pagar el mantenimiento y no lo hace, al final el edificio le terminará cobrando al dueño del inmueble, es algo que debería normarse de manera justa, pero las cosas están así actualmente y si hay alguna deuda impaga, es el dueño sobre quien suelen recaer las deudas de los inquilinos.


Conclusión

Todo el negocio relacionado a alquileres tiene que ver mucho con conocer bastante bien a las personas. Una persona conflictiva puede ser una carga muy pesada que no vale la pena tener y es mejor dar cualquier excusa para alejarse de este tipo de gente. Cuando el alquiler se realiza a una persona honesta y responsable, realmente es un placer alquilar un inmueble. Usualmente los inquilinos extranjeros suelen ser mejores que los locales.

Estrategias Para Poner Precios Correctos A Los Inmuebles Que Pocos Agentes Inmobiliarios Conocen

Si has estado tratando de vender tu inmueble por algún tiempo sin éxito, quizá sospechas que uno de los motivos de no lograr la venta es porque está muy alto el precio. Ahora probablemente ya sabes que el precio correcto no se basa en lo que necesitas, ni cuanto cariño le tienes a tu inmueble porque fue donde criaste a tus hijos, sino que se basa en un brutal comparativo que hacen los clientes compradores para pagar lo menos posible por un inmueble determinado (salvo raras ocasiones donde pagan sobreprecio).

¿Cómo Saber El Precio Correcto De Un Inmueble?

Pues hay varias señales que puedes seguir.

Señales Incorrectas

Ya te he contado sobre algunas señales incorrectas para valorizar un inmueble, como tus gustos personales, la cantidad de dinero que necesitas para comprar otra vivienda, la cantidad de dinero que estabas necesitando para educar a tus hijos, entre otros. Ahora vamos a ver algunas otras señales erróneas:

A) Mala Señal: Llamar A Otros Que Ofrecen Su Inmueble

Otra señal incorrecta es dejarse llevar por lo que los demás quieren pedir por su inmueble y es exactamente lo que pasa cuando uno llama a anuncios de otros que están vendiendo su inmueble o escuchar que la casa del vecino la están vendiendo en $200,000 dólares y la mía como es más bonita debería costar $300,000 dólares.

En primer lugar, los precios que encuentras en los carteles están casi todos elevados y no son precios reales a los que se van a vender esos inmuebles. Ya veremos una forma mejor de acercarse al precio real de un inmueble usando fuentes públicas.

b: Mala Señal. El Precio Que Me Dijo Mi Vecina

Según mi experiencia, no se puede creer lo que te dicen otras personas porque a veces simplemente exageran por diversas razones, puede ser para verse como mejores vendedores de lo que realmente son, dar buena impresión, querer quedar con mejor status, etc. El ser humano es muy complejo y a menos que vea una minuta de compra-venta o una partida electrónica con el precio real de venta, tiendo a no creer nada de lo que me dicen sobre precios de inmuebles.


A: Buena Señal:

Si te quieres dejar llevar por los precios publicados por otros, lo más cercano es ver los anuncios que tienen mucho tiempo de publicación en los portales inmobiliarios y seguirlos hasta que desaparezcan del portal (porque cuando sucede eso, o ya vendió el inmueble o el propietario se cansó y ya no quiere vender porque le estén dando un precio muy bajo para lo que él quería).

B: Buena Señal: Rentabilidad

La rentabilidad es otra cosa que no engaña, ya que lo regula el mercado. Si tienes un inmueble que se alquila a $1,000 dólares por mes, entonces el inmueble probablemente valga $200,000 dólares, eso, siempre y cuando hayas alquilado al mejor precio posible, lo que probablemente sólo lograrás si te ayuda un agente inmobiliario.

En las oficinas, la rentabilidad actual para alquilar es alrededor de 0.8% del valor del inmueble, mientras que en viviendas es de 0.5% del valor del mismo, por lo que aunque hay bajado la rentabilidad, las oficinas siguen siendo un poco más rentables que las viviendas como negocio.

C: Más o Menos Buena Señal. Rentabilidad General

Esto es un poco más difuso, pero sirve como forma de validar las otras verificaciones que hemos hecho, ya que ninguna se puede tomar como escrita en piedra. Por ejemplo: tengo un par de clientes que compraron un departamento en Miraflores en el año 2,006, justo cuando estaba comenzando el Boom inmobiliario y ambas compraron su departamento a $60,000 dólares y ahora ambos valen alrededor de $170,000 dólares, quiere decir que casi el triple.

Entonces si tienes un departamento comprado en el mismo año, debería aplicar más o menos la misma rentabilidad (con reservas, porque uno de los departamento pudiera haberse vendido algo caro y el otro algo barato, pero sin mucha distorsión porque ambos eran proyectos).

D: La Mejor Señal: Conocimiento De Ventas Recientes De Inmuebles Parecidos Al Tuyo

De hecho, de todas las señales que puedes tener, ésta es la más exacta porque se trata de precios que alguien ha estado dispuesto a pagar por un inmueble parecido a lo que estás ofreciendo. Ahora, debido al secretismo que hay entre profesionales, los agentes inmobiliarios no les dicen a otros sobre sus precios de ventas, por lo que vas a tener que evaluar el precio según la experiencia que tiene el agente inmobiliario al que estás contactando. Con una muestra regular, es más o menos sencillo acercarse al precio con bastante exactitud por comparación, exactamente igual como hacen los clientes compradores.

Una pregunta que quedaría suelta es: ¿Por qué los dueños tienen los precios desfasados cuando los compradores lo saben perfectamente? Porque los dueños miran muy pocos inmuebles para comparar precios, mientras que los potenciales compradores se dan el trabajo de ver cientos de inmuebles para hacer sus comparativos.

¿Lo Venderé A Ese Precio?

El hecho que alguien haya podido vender un inmueble a precio de mercado, no quiere decir que tú también lo podrás hacer, al igual que si alguien ganó el premio nobel no significa que tú también lo vayas a poder hacer igual.

Para vender a dicho precio, vas a tener que generar muchos prospectos que compitan entre sí para elevar el precio lo más posible y eso no vas a poder lograrlo sólo poniendo un cartel afuera de tu inmueble.

Para generar muchos prospectos a la vez, tienes que publicitar en varios medios a la vez porque no sabes de donde van a venir los posibles compradores. Sólo cuando los compradores compiten entre sí por comprar un inmueble es que puedes generar el mayor precio posible por tu inmueble.

¿Se Puede Vender Un Inmueble Hipotecado En Perú? La Verdad Revelada...

Una de las dudas que tienen los propietarios de inmuebles es que si es posible vender un inmueble hipotecado en Perú, ya que probablemente han escuchado que antes de poder hacer la transferencia de un inmueble, es necesario realizar el levantamiento de la hipoteca.

¿Cómo Resolver Este Asunto?

En primer lugar hay que diferenciar muy bien un bien hipotecado de uno embargado. El embargo es un proceso judicial y no hay forma de levantar el embargo a menos que sea por encargo de un juez, así que el proceso de embargo necesariamente deberá resolverse antes de poder hacer la compra-venta. Así que si un inmueble aparece como embargado en la última página de la partida electrónica, tendrá que resolverse por la vía judicial antes de poder ser vendido.

En el caso de una hipoteca es diferente porque sólo se trata de un bloqueo por un tema económico de una deuda. Si se paga la deuda, entonces se levanta la hipoteca que pesa sobre el inmueble y entonces ya puede ejecutarse la compra-venta.

La respuesta definitiva a si es posible vender un inmueble hipotecado es .


Hay varias formas de resolver el tema del inmueble hipotecado.

  • 1. Si La Deuda Hipotecaria Es Pequeña

  • Si la deuda hipotecaria es pequeña, por ejemplo si el cliente compró el inmueble con una hipoteca de 10 años y ya está pagando 9 años y medio, entonces la deuda que queda por pagar de la casa, departamento o terreno ya es poca y se podría resolver pidiendo un arras al comprador para que el dueño del inmueble levante la hipoteca y cierre la operación.

  • 2. Si La Deuda Hipotecaria Es Grande

  • Si la deuda hipotecaria es grande, entonces se puede hacer una "Minuta Temporal De Levantamiento De Hipoteca Condicionada Al Pago". Este trámite añade más o menos unos 15 días a la operación porque tiene que intervenir un tercero, normalmente una institución financiera (Levantar una hipoteca es un proceso que toma su tiempo porque hay que ver que no exista ninguna deuda sobre el inmueble). En éste caso, el titular del crédito hipotecario tiene que comunicarle al banco que desea realizar esta operación, está demás decir que el dueño debería estar al día en sus pagos porque de lo contrario, la operación puede fracasar.

    Si logramos la minuta temporal de levantamiento de hipoteca condicionada a pago, entonces esto es una prueba que la compra que estamos por hacer es válida y hay seguridad para continuar con la compra. Una vez resuelto éste punto, los siguientes pasos son los mismos a los que sucede en cualquier compra-venta.

    El cheque de compra-venta saldrá a nombre del banco porque debe haber una garantía que la deuda será cancelada. Luego del pago de la deuda, probablemente habrá un saldo a favor del vendedor que estará en stand-by hasta el levantamiento de la hipoteca.

Si te acercas al banco y el funcionario te dice que no existe tal documento, simplemente ve al área legal y pregunta. Los sectoristas no suelen ser muy duchos en asuntos más allá de su trabajo del día a día y no todos saben lo que deberían. Me pasó una vez al solicitar el código SWIFT del BCP y el funcionario me dijo que no tenía idea de qué era eso, me acerqué a una persona de más jerarquía y me lo pudo facilitar.

¿Cuál Es El Peligro De Trabajar Con Demasiados Agentes Inmobiliarios?

A muchos propietarios les encanta trabajar con varios agentes inmobiliarios para alquilar o vender su inmueble porque creen que así tienen más posibilidades, pero mientras a más agentes inmobiliarios llames, menos interés van a tener de promocionar tu inmueble los que ya lo tienen porque mientras más competencia haya, menos probabilidades hay que un agente determinado cierre el negocio y gane la comisión, por lo que el interés del negocio va a disminuir.

¿Deberían Existir Eso De Las No Exclusivas?

Claramente no. ¿Cuándo has visto que si quieres construir una casa, llamas a 10 ingenieros y sólo le pagas al que la construye primero? Ninguno aceptaría eso porque hay costos que asumir y se pierden totalmente si no hay ganancias que paguen esos gastos.

Igualmente, en el servicio de corretaje inmobiliario existen costos que se tienen que asumir para promocionar un inmueble y de hecho, tendré que gastar mucho menos mientras más agentes estén involucrados, pero por lo general, declino el trabajo si hay más de 2 agentes inmobiliarios intentando cerrar el negocio, ya que el riesgo es muy grande y resulta en más pérdida de tiempo y dinero que ganancia.

Por supuesto prefiero trabajar con exclusivas y también me gusta trabajar con clientes que me dan la exclusiva porque han pasado 2 cosas:

  • 1. Se Ha Establecido El Precio Correcto.

  • Establecer un precio correcto es lo que debería ser normal, pero ha sido un caso totalmente anormal en los últimos años. Los propietarios se dejan llevar por muchos precios sobrevalorados que ven por todos lados y tasan su inmueble ellos mismos con un valor invendible que suele ser más o menos un 30% más que el valor del inmueble. Ejemplos: Una casa que el dueño valorizó en $230,000 se vendió por $185,000 dólares.


    Este departamento fue valorizado por los dueños en $210,000 dólares inicialmente y tuvo recién una oferta real de $165,000 dólares (aunque no se llegó a vender porque los propietarios ya no quisieron)


    Este inmueble comenzó en 1 millón de dólares que es lo que la propietaria quería y terminó vendiéndose en $750,000 dólares.


    Y así podría seguir y seguir porque casi todos los propietarios se acogen a la regla del 30% del sobreprecio.

    Aquí lo que hago es ver si estoy con un propietario "razonable". Si lo es, le digo el precio real de su inmueble, y lo tomo con la condición que si no se vende al valor que él quiere, simplemente no puede echarme la culpa porque le estoy avisando del valor real y que me dé la posibilidad de bajarle el precio.

    Lo otro que puede pasar es encontrarme con un propietario que no es razonable y en dicho caso, no me queda más que dejar el inmueble para que alguna otra víctima sufra.

  • 2. Se Ha Llegado A Un Acuerdo De Tiempo Razonable

  • Algunos propietarios quieren vender su inmueble en 1 mes, eso sí, a un 30% más del precio del mercado, lo cual es imposible. Es la era de Internet y vender a sobreprecio es casi imposible porque es muy fácil comparar cientos de ofertas parecidas.

    Aun estando en su precio de mercado, se requieren unos meses para encontrar al comprador ideal. En los departamentos económicos, eso pasa con bastante rapidez, en unos 2-4 meses (añade 1 mes más por la aprobación del crédito hipotecario porque casi todos compran al crédito), pero en una casa de 1 millón de dólares, el tiempo suele extenderse a 1 año. La casa en sol de la Molina que viste arriba se vendió en un tiempo de 3 años desde que inicio en 1 millón de dólares y se vendió en $750,000 dólares.

    Para alquileres un tiempo razonable es de 1 mes si es que el inmueble está un poco más barato del precio de mercado (siempre es aconsejable alquilar un poco más barato, para no perder meses de renta y alquilar rápido).

    Estas son las condiciones para realizar un buen trabajo. Si me das estas facilidades te prometo que alquilo o vendo tu inmueble antes del vencimiento del plazo porque lo promocionamos a consciencia y siempre estamos pendientes de cómo se va avanzando con el mismo.

Las Malas Consecuencias De Las NO-Exclusivas

Cuando hay alguien más que quiere llevarse la comisión, se producen peleas sangrientas entre agentes.


Definitivamente, los que meten en estos negocios no tratan de conseguir más precio, no intentan negociar mejor, simplemente tratan de cerrar ya mismo, con tal que el otro agente no se lleve su comisión y por consiguiente pierda todo el tiempo y dinero que ha invertido en promocionar el alquiler o la venta del inmueble.

Y eso amigo propietario, simplemente no te conviene porque pierdes oportunidades de mejorar el precio de tu inmueble.

Cuando hay un inmueble en NO-Exclusiva, también se pierde el efecto de avisar a otros agentes inmobiliarios sobre la disponibilidad del inmueble. Si es exclusiva, no hay problema, se avisa a todos los agentes y se comparte la comisión, pero en no-exclusivas, no puedes hacerlo porque hay gente inescrupulosa que tratará de contactar directo con el dueño, firmar el contrato y traer a su cliente para que no te toque nada de la comisión, así de bajo caen algunos y es por esta gente que a veces escuchas que el sector inmobiliario tiene mala fama.

¿Cómo Ganar Más Dinero Al Vender Tu Inmueble, En Lugar Que Se Vendan Otros A Mejor Precio?

Tu inmueble no es el único que se está ofreciendo en el mercado, eso lo sabes muy bien, pero ¿Qué tan consciente eres que pierdes mucho dinero por no conocer las necesidades de cada cliente que te visita?

¿Por Qué Sólo Mostrar Tu Inmueble Te Hace Perder Dinero?

Si no conoces las necesidades de los clientes que te visitan, podrías perder muchas oportunidades de venderlo al mejor precio posible y eso sólo se puede hacer preguntando a los clientes sobre sus necesidades para luego de conocerlas, preparar la mejor forma de presentar el inmueble que haga que el cliente lo vea de la mejor forma posible.

Si es que no conoces bien a cada cliente haciendo las preguntas correctas, puedes perder oportunidades de vender tu inmueble y cada oportunidad de venta que pierdes significa que hay menos competencia para comprar tu inmueble, lo que se traduce en un precio final de tu inmueble más bajo del que debería, sólo por no saber preguntar.

Hay que ser consciente y a menos que vendas lavados de autos hechos por chicas muy sexys en bikini en la mansión de Play Boy a hombres "cachondos", va a ser casi imposible que vendas por impulso.


Las ventas inmobiliarias son ventas de alto valor, así que siempre habrá mucha preocupación por los clientes antes de comprar (¿Será una buena compra? ¿Habrá mucho tráfico? ¿La zona será realmente segura? ¿Los precios por la zona van a subir?) y esto hasta se podría convertir en un miedo bastante intenso.

Todas estas preocupaciones no son tan fáciles de adivinar si no le preguntas, quizá puedas adivinar muchas de sus preocupaciones comunes, pero hay algunas que de repente no las puedes adivinar y si no preguntas, entonces de repente esa preocupación que lo está matando, hace que el cliente no tome una decisión más rápida y de repente se decida por comprar otro inmueble. Esto automáticamente baja el valor de tu propiedad porque disminuye la competencia.

El Cliente Quiere Apoyo

El cliente quiere apoyo en su compra, es por eso que un agente inmobiliario es tan importante porque es un tercero y no el dueño que siempre va a tener en agenda vender su inmueble y de repente, va a decir cualquier cosa para lograrlo. También el cliente busca a alguien que le ayude a convencerse que está haciendo una buena compra y que le ayude a eliminar cualquier miedo que pueda tener.

Por eso, el agente inmobiliario está llamado a ayudar a hacer la compra para el cliente y no limitarse a mostrar inmuebles. El comprador necesita tranquilidad en su mente para comprar un inmueble y no que uses "técnicas de cierre" para venderlo porque eso se verá como presión y el cliente saldrá corriendo en dirección contraria. Si como propietario no comprendes la diferencia entre “ser una ayuda para la compra” y “vender”, entonces estás en grandes problemas y deberías llamar a un agente inmobiliario.

¿Cómo La Competencia Hace Que El Valor De Tu Inmueble Aumente?

Muchos propietarios creen que el valor de los inmuebles es inmutable.

Esto NO es así.

Tu inmueble podría tener un valor de mercado de $100,000 dólares (y me refiero a valor de mercado "real", no precios publicados en los avisos que están inflados en un 30% a más por lo general), pero si de repente 10 personas están muy interesadas en el mismo y ya han hecho ofertas, entonces su valor podría aumentar fácilmente a 105,000 dólares, mientras que si nadie se interesa por el mismo, el valor podría bajar a $97,000 dólares, por varios motivos: la baja demanda hace pensar al propietario que el precio está muy alto, el dueño se desespera y quiere vender ya mismo, etc.

Un Caso Real

Cuando estaba vendiendo un departamento en la Molina, primero había una oferta de $55,000 que se estimaba como precio de mercado. Era un departamento sin acabados y pequeño, por eso el precio tan bajo. Se había presentado una oferta de $57,000 dólares luego de un par de meses y el dueño estaba de acuerdo.

Aprovechando que el cliente estaba pidiendo su crédito hipotecario, sabiendo que esto demora más o menos 1 mes y ya sabiendo que alguien está dispuesto a pagar $57,000 dólares, entonces decidí aumentar la inversión publicitaria y esto trajo 1 cliente adicional que quería comprarlo por $60,000 y luego se presentó una pareja y le dije que el último precio era $62,000 dólares, lo cual aceptaron. Como ya no se presentó ningún cliente más hasta que le otorgaron el crédito hipotecario al anterior cliente, entonces esta pareja terminó comprando. La pareja quedó feliz porque sabían que luego de invertir en el departamento para remodelarlo unos $10,000 dólares, podrían venderlo fácilmente en al menos $90,000 dólares (aunque ellos lo compraron principalmente para vivir en el mismo) y el dueño también estaba feliz porque el servicio inmobiliario no sólo le salió gratis, sino que ganó mucho más.

Es probable que el propietario hubiera tenido grandes dificultades en venderlo al precio fijado inicialmente de $55,000 y así todo, descontando mis honorarios, hubiese terminado perdiendo $4,600 dólares, luego de todo el gasto de tiempo en mostrarlo, trajín y problemas en el camino por no conocer el proceso normal del negocio inmobiliario.

¿Es Bueno Poner Precio "Negociable" En Los Anuncios Inmobiliarios?

Existen muchos anuncios donde se pone que el precio es "negociable". La lógica detrás de esto para los propietarios es que siempre los clientes piden rebaja a cualquier precio que se vea publicado y es simplemente como una costumbre.

¿Cuánto cuesta el departamento? $150,000 dólares negociable, ¿Cuánto negociable es? ¿Hasta cuánto puede bajar? Lo digo porque me ha pasado. Muchas veces he estado inclinado a poner "negociable" cuando no sabía exactamente el precio de un inmueble o cuando un cliente me decía que debía anunciarse así "por si acaso" (por si acaso se encuentra a alguien bobo ¿quizás?). Ya había comenzado a dejar esta práctica de un tiempo a esta parte y de ahora en adelante trataré de no usarla en absoluto y todos mis precios serán "no negociables" y punto.

Lo que sí es verdaderamente horrible es poner "negociable" sin poner un precio. Esto si es horrible. ¿Qué vas a negociar? ¿El precio? Pero ¿Si ni siquiera tienes una idea de cuál es? Si lo pone un agente esto si demuestra una total falta de profesionalismo ya que alguna idea debería tener con respecto a otros inmuebles o con un poco de investigación en Internet si no es experto en la zona.

Si no hay consultas con un precio no negociable es porque el precio estaba muy alto y tendrás que bajarlo. Aunque seas experto en la zona, siempre puede ocurrir algún evento que afecta los precios, como por ejemplo: las inundaciones de la carretera central hace que las casas, terrenos y departamentos de la zona bajen mucho, el cuanto, sólo el mercado lo puede decir y ningún experto lo podría saber de antemano.

El precio no negociable reduce mucho las visitas en vano y eso es muy importante para nosotros los agentes inmobiliarios porque no estamos en éste negocio para gastar tiempo, auto y gasolina, sino para vender y alquilar los inmuebles de los clientes, pero también resulta importante para los clientes que no pierden el tiempo viendo inmuebles que no van a poder comprar, es decir, todos ganan.

Incómodo Para Los Clientes

Apenas los clientes miran que el precio es negociable, lo primero que se preguntan es: ¿Qué habrán pretendido con el precio que está listado? ¿Me querían ver la cara de bobo y cobrarme de más? A menos que seas muy nuevo en éste negocio y nunca hayas tenido contacto con anuncios publicitarios de inmuebles, pues debes saber que si dice "negociable" puedes hacer una oferta mucho más baja y probablemente el propietario acepte.

Resulta incómodo para los clientes porque no saben en realidad a qué atenerse, ¿será que pueden aceptar 10,000 dólares menos? ¿Tal vez acepten $20,000 menos? todo eso, hace perder mucho tiempo al agente inmobiliario porque hay muchas visitas que no comprarán al precio que quiere el propietario porque los clientes dieron una propuesta muy baja.

Con esta simple palabra mágica "negociable" también atraes a los piratas, aquellos que no quieren realmente una vivienda, sino que quieren hacer negocio y sueltan precios por debajo del valor real de la propiedad. "Bueno, ya que me estabas tratando de engañar, yo también haré mi parte" es como si se dijeran eso en la cabeza, querías negociar, pues haber, negociemos (y a ver si me ganas en esta que ya he comprado más de 10 departamentos).

¿Es Posible Vender A Sobre-Precio?

Tienes que saber que los clientes antes de ver tu inmueble, han visto unos 500 otros parecidos y han buscado carteles, Internet, recomendaciones de amigos y hasta debajo de las piedras. Un cliente buscando inmueble sabe de lejos los precios EXACTOS de las propiedades por comparación, mucho más que lo que podría saber el agente inmobiliario a menos que tenga amplia experiencia en la zona en cuestión o haya hecho la misma investigación que hacen los clientes que la verdad es bastante extenuante.

Por eso, es casi imposible vender inmuebles sobre valorados, menos en esta era de Internet. Cuando no existía la Internet, no era tan fácil hacer comparativos de cientos de inmuebles parecidos, de hecho, uno tenía que comprar el periódico el domingo, llamar a todos los avisos y como no sabías en qué estado estaban, tenías que ir a verlos para tener un punto de comparación más preciso.

Si hacer este proceso en Internet lleva a estar exhausto (como me lo dijo una cliente que alquiló un departamento que estaba ofreciendo: "Andrés, no sabes cuántos departamentos ya he visto, habrán sido como 100 y estoy realmente agotada de esto, así que vamos a tomar éste", claro que le creo, seguro que buscó hasta debajo de las piedras, pero como el que estoy ofreciendo estaba en su precio y es lo que necesitaba, entonces era una oferta justa), imagina lo que hubiera sido sin Internet. De hecho, los clientes sólo lo podían hacer con pocos inmuebles, entonces el margen de precios podía variar bastante más que actualmente.

Por supuesto, si estás con alguien que no conoce Internet, aun puedes jugar un poco más con los precios, pero cada vez son menos personas y están en extinción, así que es mejor que te acostumbres a la nueva realidad, la realidad de la "oferta justa".

Aun cuando sea posible vender inmuebles a precios sobre-valorados, sólo es justificable cuando al comprador realmente le interesa el inmueble y sabe que está pagando más de lo que debería porque realmente lo quiere, sino estarías cometiendo un acto un tanto inmoral.

¿Qué Podrían Pensar Los Clientes?

Aparte de pensar que les querías ver la cara de bobo, pueden pensar que el agente inmobiliario es poco profesional porque no sabe el precio del inmueble o que quiere variar el precio según como vea la situación, lo que como comprador causa más incomodidad porque hace sentir como que estás caminando en aguas movedizas o como en un campo minado y tendré que recurrir a trucos como: "la pared está rajada", "el parquet se está saliendo" y cosas así para poder "negociar" mejor el precio.

Algunos podrían también no llamar porque leen esto como un intento de tomar el pelo a la gente, no he podido comprobar esto, pero es una posibilidad.

¿Realmente Los Clientes Siempre Exigen Rebaja?

Aquellos propietarios que justifican el precio "negociable" es porque creen que los clientes siempre exigen rebaja. No es el caso en mi experiencia. Lo que pasa es que hay una cultura de pedir rebaja inmediatamente de manera automática, pero no significa que cuando rechazas la rebaja, el cliente rechaza la oferta, no es así.

Varias veces he cerrado transacciones de inmuebles que ya estaban en su precio y he dicho que no hay más rebaja y el cliente no rechazó la oferta. El rechazo viene cuando el precio está muy alto, el cliente lo sabe bien y pide la rebaja para acercarse al precio real y no lo consigue.

Vamos a poner un ejemplo de la vida más común. Hace muchos años estaba tomando taxi del punto A al punto B todos los días y costaba 7 soles. Siempre pedían 8 y pedía la rebaja y lo dejaban en 7 soles. Una vez paró un chico nuevo y me dijo 6 soles y sin pensar dije: ¿podría ser 5.5? Lo cual aceptó, luego de una cuadra me dijo que le disculpara que no podía llevarme por 5.5 soles y le dije, no hay problema, te voy a pagar 7 soles. Moraleja: Los clientes siempre van a pedir rebaja, pero si le dices que es imposible la rebaja no te van a rechazar si el precio está en su rango de compra que viene a ser más o menos hasta un 10% más del precio real del inmueble, más allá de eso no funcionará bien la estrategia de "no negociable".

¿Cuánto Cuestan Los Departamentos En Urbanización "La Talana" Surco?

Surco es un distrito muy grande y los precios de los departamentos varían mucho de acuerdo a la zona específica en donde se encuentran. Vamos a hablar ahora de los departamentos específicamente situados en Urbanización "La Talana", que es una parte bastante residencial del distrito de Surco.

Ubicación

Aquí te muestro un mapa con la ubicación específica de la urbanización:


Comienza en la cuadra 8 de Paseo La Castellana justo donde encuentras un Starbucks, muy cerca del óvalo higuereta, rodeando la urbanización tienes la avenida Ramón Castilla y Los Vicus. En el mismo centro de la urbanización tienes la universidad Champagnat, una gran cantidad de áreas verdes en forma de jardines y parques aparte de gran cantidad de árboles, tienes un grifo, el club del adulto mayor, varios negocios pequeños, en la avenida Castilla. Tienes también la lavandería "La Talana" y el restaurante "t que riko".

Buena Demanda

Este sector de surco tiene buena demanda por la gran tranquilidad de la zona.

Precio

El precio del metro cuadrado para venta en esta zona está en alrededor de $1,500 dólares. Debes considerar que esto es para un departamento de tamaño tradicional de alrededor de 150 metros cuadrados. Si es más pequeño, el precio por metro cuadrado va aumentando y si es más grande, entonces disminuye ligeramente. Esto es para departamentos nuevos de acabados buenos, mas no extraordinarios. Si tu departamento tiene algunos años de antiguedad, entonces el precio por metro cuadrado baja un poco. Por ejemplo: si tienes hasta 30 años de antiguedad y el inmueble está en buenas condiciones, el precio se reduce en un 30% aproximadamente.

Si deseas alquilar, puedes pagar alrededor de 6 dólares metro cuadrado normalmente, pero más si es muy pequeño y ligeramente menos si es muy grande. El departamento de abajo se alquilaba a $650 dólares al mes, pero actualmente sólo está ofreciéndose en venta.

Ejemplo: actualmente estoy promocionando éste departamento en la Talana: Se ofrece actualmente a $130,000 Dólares y es una oportunidad para personas que recién se independizan. Tiene: 84 metros, 2 habitaciones, 1 cochera, primer piso con acceso independiente en un edificio de 3 pisos, 15 años de antiguo, con muy buena fuerza en la estructura (se nota con sólo verlo) y lo mejor de todo es que el mantenimiento es muy bajo de sólo 80 soles al mes.